답변 드립니다.

민법상 물권변동의 효과를 가지려면 물권적 합의와 등기가 있어야 합니다(동법 제186조 참조). 등기없는 부동산 매수인의 경우 대외적으로 소유권을 주장할 수 없습니다. 다만 매수인이 목적 부동산을 인도받아 사용, 수익하고 있으므로 그 부동산의 점유자로서 점유보호청구권을 행사할 수 있습니다(소유권 이전등기를 청구하는 것도 점유보호청구권 행사의 내용입니다).

판례는 미등기 무허가건물의 양수인이라 할 지라도 그 소유권이전등기를 경료받지 않는 한 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없고, 그러한 건물의 취득자에게 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고 할 수 없다(대판 1999.3.23. 98다59118)고 판시한 바 있습니다.

따라서 건물의 소유권을 적법하게 주장하기 위해서는 등기가 반드시 있어야 합니다. 비용 등의 문제로 인하여 등기를 미룰 수는 없는 것이므로 매도인에게 소유권 이전등기청구권을 행사하기 바랍니다. 미등기 상태로 점유를 장기간 한 경우라고 하니 매도인은 양도소득세 등을 장기간 납부하지 않았고, 현 점유자이자 (실질적)소유자는 취득세 등을 장기간 납부하지 않은 것으로 보입니다. 권리변동에 따른 제세문제 등 등기를 하지 않음으로 회피된 부분이 먼저 해소되어야 할 것으로 보입니다.

등기는 권리관계를 증명할 수 있는 공적 장부로 매매 등의 원인으로 소유권 변경이 있고, 이러한 권리변경 사실이 실체관계와 일치함을 나타냅니다. 따라서 등기없이 건축물 대장 상의 명의변경은 어려울 것으로 판단됩니다. 반면 건물 신축자는 최초로 건물을 신축함으로써(물권의 창설) 원시적으로 소유권을 취득하기 때문에 등기없이 건축물대장에 기재될 수 있습니다. 즉, 없던 건물이 새로 생김으로써 부동산의 사실관계를 나타내기 위해 기재되는 것입니다.

건물대장은 건물 소재지 행정관청에 행정상의 이유로(세금 부과 등) 비치되어 있는 것인 반면 등기는 건물소재지 관할 등기소에서 권리관계를 증명할 수 있는 서류(매매계약서, 등기필증 등)를 지참하고, 매도인과 같이 공동으로 신청하여야 합니다. 그러나 매도인이 공동신청에 협조하지 않을 경우 상담자의 경우 약 30년 간의 소유의 의사로 평온하게 점유한 사실을 증명한다면(거주사실 증명을 위해 주민등록등본, 이웃들의 증언 등) 스스로 등기신청을 하실 수 있겠습니다.

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