근래 사회문제화 되고 있는 분양형 호텔 관리단원 대표입니다.
구분소유자인 소액 임대인이 82명 정도되고 객실은 약120실 규모되는 호텔입니다.
계약기간은 3년으로 현재 2년 경과중이고 잔여기간이 1년 정도 남았습니다.
임차인인 운영사는 시행사가 개입되지 않은 구분소유자간 임대차계약을 체결 중입니다.
그런데 계약당시부터 무리한 요구를 들어줘가며 운영 계약을 유지 중인데 1년 전여부터 중국 사드사태로 인한 관광객 감소로 매출액이 반토막 났다며 경영상의 이유를 대며 임차료 감액을 요구해와 사드사태 이후 약정 임차료의 60% 감액을 요구를 수용 하며 유지 중인데 최근에는 감액부분을 아예 탕감 해 달라는 약정서를 요구하며 협의임차료(계약서 상 임차료의40%) 지급을 하지 않으며, 탕감 약정서를 협의 해 주지 않으면 계약파기를 하겠다며 협박중입니다. 이에 관리단에서는 운영사의 어려움을 고통 분담하고 있으니 정상화를 위해 함께 노력하자는 안을 제시하였음에도 무리한 요구를 계속 요구 중입니다.
이에 일방적으로 계약해지 하겠다는 내용증명 우편에 현상황은 계약 해지사유가 안되며 임차인의 채무불이행에 대한 귀책사유로 계약서상 손해 배상책임을 내용으로 하는 내용증명을 회신한 상태입니다. 임차인은 향후에도 약정임차료 지급의사가 불투명 해 보이고 재계약도 불투명한 상태입니다.
1.보증금 총액은 2억8천만원이고, 구분소유자가 입은 피해금액은 보증금을 초과한 상태이고 임차료 미지급 개월 수도 3기를 초과한 상태입니다.
2.관리단에서는 임차인인 운영사와 계약 해지를 할 경우 손해배상 청구 할 수 있는 범위는 미지급된 부분금액과 새임차인이 섭외 안될경우 잔여 임대계약기간까지의 임차료 손해금액에 대해서까지 손해배상 청구가 가능한지?
3.임차인인 운영사는 서울에 본사를 두고 계약을 체결하였으나 ,호텔 운영 시작 후 당호텔에 대해 새법인을 설립 해 운영 중입니다. 이 경우 보증금 초과액에 대한 손해배상 청구는 서울 본사 및 기타 계열사 법인 자산(건물 보증금 등)에까지 가압류 및 소송 대상으로 청구가 가능한지요?