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글수 15,688
안녕하세요
제가 현재 아파트 전세계약을 진행하려고 하는데 집주인이 사망한 상태이고
5명의 자녀들이 유산상속 관련 소송중이라고 합니다. (다른 상가건물 포함한 상속소송)
계약은 현재 자녀 5명중 4명의 동의(위임)를 얻은 자녀 대표가 대신해서
계약을 하게 될거라고 합니다.
현재 해당 아파트 매매가는 4.5억정도이고 전세가는 2.6억입니다.
아파트가 몇년사이 시세가 많이 올랐으나 상속 관련 문제로
전세가를 이전 세입자부터 3년간 동일하게 유지중입니다.
등기분등본상 채권이나 담보는 없습니다.
질문입니다.
1. 5명의 자녀중 4명의 위임을 받은 대표와 전세 계약을 했을때 해당 계약이 유효한것인가요?
2. 전세계약시 자녀 4명의 위임장만 확인하면 문제가 없을까요?
3. 상속 소송이 진행중인데 전세계약 이후에 확정일자만 받으면 될까요? 전세권 설정이 필요없을까요?
4. 상속소송 마무리후에 집주인 명의가 변경되면 (위임 대표자에서 자녀중 한명으로) 전세계약이 유효한가요? 새로 해야하나요?
부동산이나 법관련된것은 모르는게 많아 자세한 설명 부탁드립니다.
감사합니다.
작성하신 글 잘 읽어보았습니다.
현재 상속인들이 어떠한 소송을 진행하고 있는 것인지, 등기부상 등기는 하였는지, 각 지분은 어떠한지 정확한 사실을 알 수 없어 구체적인 답변이 어렵습니다. 다만 아래에서는 질문주신 내용에 한정하여 답변을 드림을 양해바랍니다.
1번과 2번과 관련하여 답변드립니다. 상속재산은 원칙적으로 상속인들이 공유하고 있는데, 공유재산의 관리행위는 공유자 지분의 과반수로 결정할 수 있습니다(민법 제265조). 판례는 "공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하므로 민법 제265조 본문에 의하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다"라고 판시하여 공유물에 대한 임대차 및 그 해지는 공유물의 관리행위로 보고 있습니다(대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결[임대료반환등] 참조). 앞서 말씀드렸듯이 현재 상속인들이 어떠한 소송을 하고 있는 것인지, 또한 상속등기는 하였는지 등 구체적인 사실관계를 알 수 없어 정확한 답변이 어려우나 현재 부동산등기상 각 상속인 5인이 동일한 지분 즉 1/5지분씩 갖고 있는 상황이라면 5인 중 4인이 동의한 경우 과반이 넘는 지분권자가 동의한 것으로 볼 수 있어 임대차효력이 있습니다. 이에 상대방이 정당한 상속인이고 지분권자가 맞는지 여부, 5인 중 4인이 동의하는 것이 맞는 것인지 여부, 1인이 대표로 계약을 체결한다면 정당한 위임을 받은 것인지 여부, 지분권자들이 임대차계약에 대해 정확하게 인지하고 있는지 여부, 동의하는 지분권자들의 지분의 합이 과반수인지 여부 등 귀하가 확인할 수 있는 모든 절차를 거쳐 확인해보시기 바랍니다.
3. 상속재산분할소송중이라면 판결 후 처음 상속개시된 때로 소급하나 제3자의 권리를 해하지 못합니다(민법 제1015조). 다만 권리보전절차를 갖추어야 합니다. 이에 주택임대차보호법에서 요구하는 주택의 인도, 주민등록, 확정일자 등을 갖추어야 합니다. 전세권을 설정할지 여부는 귀하가 판단하여야 할 문제이나, 전세권등기의 경우 전세권설정자(임대인)의 동의가 필요하고 인감증명서 등이 필요하나 현재 5인 중 4인만이 동의하는 것이라면 현실적으로 전세권설정등기가 어려울 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
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