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글수 15,688
안녕하세요.
전문가 분들의 도움이 필요합니다. 부탁드립니다.
본문에 사진을 첨부하려 하니 불가하다는 경고문이 뜨며 오류가 계속해서 나타나, 본문 내 사진을 첨부하지 못했습니다.
첨부파일을 따로 보셔야 하는 불편함을 드려 죄송합니다.
5월 13일자로 베이커리 및 카페 용도로 상가 임대 계약을 체결하고, 오픈을 앞두고 준비를 하던 도중 시설의 여러 곳에서 심각한 누수가 확인되었습니다.
현 상황에서 계약 해지 및 손해배상 청구가 가능한지 궁금합니다.
(읽기 전 첨부파일 확인을 부탁드립니다.)
1 가게 도면
2 계약서상 누수 항목
3 계약서상 시설비 내용
4~9 누수 상세 사진 (이 외에도 많으나 생략)
우선 본 상가는 공동주택인 맨션에 위치한 상가로, 경사도가 큰 오르막에 위치하고 있어서 상가의 입구를 기준으로 들어가면 1층처럼 보이지만 맨션의 지하 1층에 위치한 상가입니다.
공간은 입구부터 1카페 홀 - 2반죽 및 오븐실 - 3부엌 - 4식자재 저장실 및 창고- 5과거 맨션에서 사용하던 창고 구역 이렇게 다섯 구역으로 되어 있습니다. (첨부 파일 1 )
계약서에 누수 관련 사항은 다음과 같이 표기되어 있습니다. - "누수 (있음) : 위치 육안으로 확인했으며 오래된 건물이라 있음" (첨부파일 2 )
중개인과 상가 확인시, 누수 발생 부위는 바로 육안으로 확인 가능하다며 그 자리에서 함께 확인했습니다.
첨부한 도면 상 입구에서 가장 멀리 떨어져 있는, 5번 구역에서 누수 확인했습니다.
그리고 이 외에는 문제가 될만한 누수 발생이 없음을 중개인, 임대인 통해 재차 확인 받았으므로 계약서를 작성했습니다.
비워져 있던 상가였기 때문에
베이커리 겸 카페인 상가가 들어오게 된다면 오븐 사용을 위한 정기증설, 200만원과 수도배관공사비용 30만원 총 230만원을 지원해준다는 조건과 함께 5월 13일 계약 했습니다. (본인 부담금 97만원 추가 발생)
한창 오픈을 준비하던 도중 6월 19일부터 미리 전달 받지 못한 구역에서 다발적으로 누수가 발견되기 시작했습니다.
1구역 벽 균열로 인해 물줄기가 생겨 흘러 내렸고, 4구역 벽의 페인트들이 바닥으로 줄줄 흘러내려 가장자리에 물이 흥건하게 고였습니다.
해당 사실을 바로 임대인에게 전달했고, 다음날 오후 2시에 만나 누수 부위를 확인하기로 했습니다.
다음날이 되자 오전 10시 반쯤 전화가 왔습니다. 약속과는 다르게, 임대인 본인 단독 방문 후 누수부위를 확인했는데 본인의 눈에는 잘 보이지 않는다. 어디가 문제인지 잘 모르겠다며 다음번 비가 올 때 까지 기다려보자. 라고 방수 공사를 미루셨습니다.
(하지만 단언컨대, 누수부위가 눈에 보이지 않는 상황이 아니었습니다. 사진 첨부 : 첨부파일 4,8 )
며칠 뒤 비가 내리자 동일 부위에 누수가 재확인 되었습니다.
6월 26일 방수 업자, 임대인이 방문하여 저와 누수 문제 상의 후 방수 작업 시작했습니다.
1번 부위 누수는 건물 외벽에 방수 코팅 처리를 했고,
4번 부위는 방수 업자 측에서는 식자재 보관소 및 창고 부위 누수를 확실하게 잡으려면 우레탄을 사용해서 가벽을 만들어 특정한 방식으로 시공을 해야한다고 말씀하셨는데,
임대인은 큰 공사는 원치 않는다. 돈이 많이 드는 공사는 피하고 싶다. 는 입장을 고수하셔서 저렴한 방식으로, 벽에 어떤 처리 후, 추후 다시 누수 재발생시 물이 배수가 되는 길을 만들기 위해 벽면을 따라 약 4-5cm 정도의 도랑을 파냈습니다.
6월 29일 큰 비가 내렸습니다. 해당 상가와 붙어 있는 상가의 점주분이 밤 늦게 전화가 오셨습니다.
"지금처럼 이렇게 비가 많이 오면, 상가 안으로 물이 줄줄 샌다. 우리 상가에도 물이 새고 있는 상황이고, 그쪽 상가에도 지금 물이 많이 새고 있을 것 같은데, 여기 와서 확인을 좀 해봐야 될 것 같다. " 고 하셨습니다.
당시 제가 가지 못하는 상황이라, 옆상가 점주분이 대신 확인을 해주셨는데 가게 안에 벽에서 물이 새고 있으니, 기계들이 위험할 수 있다. 내일 아침에 꼭 일찍 출근해서 확인을 하라며 신신당부 하셨습니다.
다음날 새벽 일찍 가게를 확인해보니 이전에 발견된 1번 4번 부위 뿐만 아니라 1,2,3,4 모든 구역에서 누수가 발견되었습니다. (각 부위 벽, 천장, 계단면 등 여러가지 양상으로 나타남)
방수 업자 분께서 해주신 조치에도 불구하고 동일 부위에 누수가 재발생했고, 추가적으로도 새로운 구역에서도 나타났습니다.
첨부파일에 보이는 부위 뿐만 아니라, 이 외에도 추가로 발견되는 누수가 많습니다.
발생 부위 사진은 모두 기록으로 남긴 상태이며, 임대인은 누수공사를 해주겠다고 하나, 방수 업자와 함께 견적을 내서 가져온 견적서를 살펴보니, 1차 발견 때 조치를 취했던 것과 유사한 방법으로 카페 홀에 도랑을 내는 방식입니다.
견적서에 제시한 대로 처리를 하게 되면, 계약시 제가 봤던 해당 상가의 모습과는 일치하지 않는 상가의 모습이 되며,
상식적으로, 카페 홀은 영업을 하는 곳인데 해당 부위에 4-5cm 너비의 도랑을 파내는 방식으로 처리를 하겠다는 게 이해하기 힘든 부분입니다.
또한 임대인은 해당 상가에서 추가적으로 발견된 해당 누수에 관해서는 몰랐다는 입장을 계속해서 고수하고 있습니다.
(참고로 옆 상가의 점주분 역시 누수 문제를 겪고 계신 상태로, 임대인에게 누수 문제를 여러번 언급했고, 이전 세입자 역시 누수에 관해 이야기 했습니다.
해당 멘션의 여러 주민들도 상가에 누수, 물 새는 문제는 예전부터 나타난 문제라고 합니다. 올해, 얼마전 누수 발견 문제로 이 자리에 미용실이 들어오려다가 계약이 파기된 사례도 있었다고 하는데, 주인은 해당 사실을 숨겼습니다.
방수 업자분께서는 이 정도의 누수는 모르기는 힘든 문제이고, 지금 한 번 내린 비나 어떤 사건으로 나타나는 양상은 아니며 오래된 건물, 균열 등으로 나타나는 고질적인 문제라며 큰 공사가 필요하다고 이야기 하셨습니다.)
다발성으로, 여러 부위에서 누수가 나타나는 걸 보니, 후속 조치를 취한다 하더라도 앞으로도 이런 일이 재발생할수 있다는 생각이 듭니다.또한 누수에 관해 모를 수가 없는 상황인데 막무가내로 몰랐다는 입장을 고수하는 임대인을 보니 신뢰를 전혀 할 수 없는 상황입니다.
방수업자 분께서도 이런 상황이면 여러 회차에 나누어 공사가 필요할 수 있어 완전히 물 새는게 잡힐 때 까지 공사비를 안받고, 필요할 때 까지 공사를 한 다음에, 몇달이 걸리더라도 완전히 방수가 잡히면 그 때 대금을 받겠다고 하십니다.
공사에 소요되는 시간, 이에 영향을 받게 될 제 영업시간, 벽면 인테리어를 다시 해야하는 문제, 카페 홀에 벽면을 따라 도랑을 파야하는 것, 여러가지 사안을 고려했을 때 정상적인 상황에서 이뤄진 임대 계약이라면 고려하지 않아도 될 문제들을 많이 안고 있는 계약이라는 생각이 들어 계약을 해지하고 싶습니다. 임대 물건이 사용 및 영업 가능한 상태에서 인도가 되지 않은 것으로 보입니다.
임대인이 끝까지 몰랐다는 입장을 고수한다고 하더라도, 본인의 임대 물건에 대해 정확한 정보를 가지고 있지 못했고, 중개인과 임차인에게 정확한 정보를 제공하지 못했으니 의무를 이행하지 못한 것으로 볼 수 있는 부분 아닌가요?
이와 같은 경우 임차인 요청으로 임대계약을 해지하는게 가능할까요?
전기 및 수도배관공사에 든 개인 비용 및 시설비, 인테리어 비용, 이사비용을 손해보상으로 청구할 수 있나요?
설치된 베이킹 기기가 수백키로이며 전기배선 작업과 협업이 이루어져야 하는 부분이라, 일반 이동이 불가하여 전기/ 기기 전문가의 출장비, 배달비 또한 발생합니다.
계약서에는 "임차인은 임대인에게 권리비 및 시설비 등을 청구할 수 없으며 임대인과는 무관함" 이라는 문장이 포함되어 있습니다. (첨부파일 3 해당 내용이 손해보상 청구에 불리한 작용을 하게 될까요?
다시 한 번 정리하자면 제가 궁금한 점은 아래와 같습니다.
1) 이와 같은 경우 임차인 요청으로 임대계약을 해지하는게 가능한지
2) 전기 및 수도배관공사에 든 개인 비용 및 시설비, 인테리어 비용, 이사비용을 손해보상으로 청구할 수 있는지
전문가 분들의 도움이 필요합니다. 부탁드립니다.
긴 글 읽어주신 것에 대해, 도움에 진심으로 감사드립니다.
- 1가게도면.jpg (67.9KB)(66)
- 2계약서상누수 항목.jpg (13.9KB)(62)
- 3계약서상 시설비내용.jpg (32.9KB)(65)
- 4식자재저장소및창고페인트 흘러내림.jpg (123.4KB)(70)
- 5식자재보관소 및창고도랑작업.jpg (479.8KB)(62)
- 6 벽타일 사이로 물줄기 흘러 바닥 타일 적심.jpg (281.0KB)(64)
- 6부엌물샘.jpg (262.3KB)(62)
- 7기계실바닥물웅덩이.jpg (145.8KB)(65)
- 8카페홀벽물줄기.jpg (109.7KB)(63)
- 9홀벽물줄기 바닥적심.jpg (173.8KB)(63)
2020.07.02 12:15:52 (*.86.28.216)
작성하신 글 잘 읽어보았습니다.
목적물의 하자가 있는 경우에는 담보책임을 물을 수 있으며, 매매의 목적물에 하자가 있는 경우 하자가 있는 사실을 과실 없이 알지 못한 임차인은 임대인에 대하여 하자담보책임을 물어 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다(민법 제580조 준용). 다만, 계약의 해제를 하기 위하여선 단순한 하자만으로는 불가능하고 계약의 목적 달성이 불가능하다는 사유가 필요합니다. 심각한 누수가 넓은 영역에서 발생한 것도 목적물의 하자에 해당하여 손해배상(또는 차임감액청구)은 물론이고 목적달성이 불가능하여 해제까지도 인정될 사안으로 보입니다. 귀하께선 상대방에게 하자가 심각하여 거주할 수 없다는 점을 근거로 해제를 주장하시고 만일 상대방이 이에 응하지 않는다면 소송을 통해 진행하셔야 할 것으로 보입니다.
다만, 노후되어 누수가 있는 건물 매매와 관련하여 판례는 원 · 피고는 '현 시설물 상태'로 매매하기로 특약한 점 등에 비추어 보면, 피고는 원고에 대하여 민법 제580조 제1항의 담보책임을 면제하여 주었거나 이를 포기한 것으로 봄이 상당하다{이에 대하여 원고는 피고가 위 하자를 알고서도 고지하지 아니하였으므로 위 담보책임을 면하지 못한다고 주장하나(민법 제584조 참조), 앞서 본 사정에 비추어 보면, 원고는 '하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때'에 해당한다고 봄이 상당하므로 위 주장은 받아들이지 않는다(민법 제580조 제1항 단서 참조)}고 판단한 사안(서울중앙지방법원 2016. 2. 3. 선고 2015나20901 판결)도 있으므로 계약체결 당시 당사자의 인식이나 구체적인 계약서의 내용에 따라 법원이 다르게 판단할 수도 있음을 알려드립니다.
더 자세한 상담을 원하신다면 온라인 상담보다는 저희 기관에 직접 방문하셔서 상담을 받으시길 권유 드립니다. 저희 기관은 모든 상담이 무료로 진행되고 있습니다. 지방에 거주하고 계신다면 가까운 지역에 있는 무료법률상담기관을 안내 해드리겠습니다.
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