* 답변 드립니다.

1. 사안에서 말씀하신 1순위인 은행의 근저당권 등기 날짜는 2001년 9월 15일 이전인 것인지요.

주택임대차보호법 시행령은 몇 차례의 개정이 있어 왔고 임대차 계약을 체결한 날짜에 따라 적용되는 시행령이 달라지기 때문에 귀하가 보호 받을 수 있는 범위도 조금은 달라집니다.
원칙적으로 소액 임차인은 법에 의해 인정되는 범위 내에서 다른 담보권자들보다 우선해서 보호받을 수 있습니다. 반대로 소액임차인이 아닌 임차인들은 저당권자와 등기 선후에 의하여 우열이 결정이 됩니다.

문제는 주택임대차보호법시행령에 있는 부칙의 경과조치입니다. 2001년 9월15일에 시행령이 개정되면서 부칙이 다음과 같이 규정되었습니다.
①(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.
②(경과조치) 이 영 시행전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다.

즉 1995. 10. 19.-2001. 9. 14.까지 기타지역(서울, 광역시 제외)에서 보호되는 소액임차인은 보증금이 2천만원 이하인 경우에 해당했고, 한편 보증금 전액이 우선변제 되는 것이 아니라 800만원에 이르기까지 주택 경매가액의 1/2 한도에서 우선변제를 받았기 때문에, 만일 1순위권자인 은행의 저당권등기가 2001. 9. 15. 이전에 기입되어 있고 귀하의 주민등록보다 앞선다면 은행에 대해서는 최우선 변제권을 주장할 수 없는 것입니다.

또한 현재 은행대출금액이 이자까지 포함하여 710만원이 확실한지도 확인하셔야 할 것입니다. 집주인이 그 동안 이자를 성실히 갚지 않았다면 변제금액이 더 늘어났을 수도 있기 때문입니다.
따라서 이와 같은 사항을 잘 확인하셔야 할 것입니다.

2. 변제를 받지 못한 나머지 부분은 우선순위에 따라 결정되며 증액된 부분까지 변제를 받기 위해서는 그 부분에 대하여 등기소에서 별도의 확정일자를 받으셔야 합니다. 그러나 이미 선순위 저당권과 조세채권이 있기 때문에 확정일자를 받으신다고 하더라도 전액 변제를 받기는 어려워 보입니다.

3. 두 번째 질문에 대한 답변을 드리겠습니다.
집주인이 세금에 대하여는 언급이 없었는지요. 세금은 어떠한 것에 대한 것인지요. 집주인에게 다른 재산은 없는지요?
만일 귀하께서 집주인의 은행대출만 대신 변제하여 경매를 취소한 상태에서 세무서의 압류를 그대로 둔 채 그 집을 소유하게 된다면 차후 이 압류로 인하여 문제가 발생할 여지도 있습니다. 가장 좋은 방법은 집주인으로 하여금 세금을 내게 하여 압류를 해제하는 것입니다.
주변 부동산에 문의하셔서 현재 시세를 확인하고 만약 집주인이 대출금뿐만 아니라 세금까지 귀하가 부담하는 것을 조건으로 소유권을 넘기려고 하는 경우라면 그러한 부담을 모두 안고 소유권을 취득해도 손해 보는 것이 아닌지 혹은 소유권을 확보할 만한 가치가 있는지 등을 알아보시고 판단하셔야 할 것입니다.

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