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안녕하세요.
전세 계약 연장과 관련하여 문의 드립니다.
2017년 11월 입주하는 아파트를 전세 주었습니다.
2년 계약 만료 3개월 전인 19년 8월에 계약 당사자와 다음과 같이 문자를 주고 받았습니다.
임대인: 전세 계약이 11월에 만료될 예정인데 계속 거주하실 의향이 있으신가요?
임차인: 네 저희는 계속 거주하고 싶어요.
임대인: 네. 그럼 2년 더 계약 연장하는 걸로 알고 있을게요. 혹시 변동사항 생기시면 미리 연락주세요.
임차인: 네
임대인인 저희는 위 문자로 계약이 2년 연장되었다고 생각하는데 20년 7월에 임차인의 남편께서 전세가 묵시적 갱신되었으니 3개월 전 퇴거 통보하면 계약이 만료된다고 말씀하시네요.
궁금한 것은 2가지입니다.
1. 문자로 계약 연장에 대해 합의했는데 묵시적 갱신이라 볼 수 있는지요?
2. 묵시적 갱신일 경우, 세입자가 퇴거를 통보한 3개월 후 보증금 반환 의무가 발생하는 것으로 알고 있습니다. 만약 임차인이 퇴거 통보일 3개월 이전에 이사를 할 경우에도 임대인이 새로운 전세입자를 구하기 위한 중개수수료를 부담해야 하는지요?
3. 문자로 합의한 것이 재계약에 해당한다면, 이 경우 새로운 전세입자 구하는 중개수수료를 누가 지불해야 하나요?
집주인이기도 하지만 저희도 다른 집에 전세를 사는 입장이고, 구두로 전세 계약 연장에 동의했기에 당연히 2년 재계약으로 생각하고 있습니다. 그런데 저희 집 임차인께선 묵시적 갱신을 주장하니 어느 것이 맞는지 궁금합니다. 답변 미리 감사드립니다.
작성하신 글 잘 읽어보았습니다.
주택임대차 관계에 있어서 묵시적인 갱신이라 함은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다(주택임대차보호법 제6조 제1항) 고 하여 기간이 만료가 되기 1개월 전까지 아무런 통지가 없었을 경우를 말한다 할 수 있습니다.
본 사안의 경우 2017년 11월에 기간을 2년으로 정하고 세를 놓아 기간만료 3개월 전인 2019년 8월에 문자메시지로 임차인에게 재계약 여부를 묻고, 임차인이 동의하여 2년 더 연장하는 것으로 문자메시지로 합의가 된 상태에서 임차인이 2020년 7월에 묵시적인 갱신을 주장하고 계약을 해지하고자 하는 사안이라 할 수 있습니다.
이를 기초로 질문하신 순서대로 답을 드리도록 하겠습니다.
1. 문자메시지로 계약연장에 대하여 합의가 있으므로 2019년 11월부터 2021년 11월까지 2년이 연장이 된 것입니다.
2. 묵시적인 갱신의 상태에서 임차인이 나간다고 통지한 경우에는 새로운 임차인을 3개월 이전에 구하였다고 하더라도 부동산중개수수료는 임대인이 부담할 성질의 것이라 하겠습니다.
3. 문자메시지로 재계약을 하는 과정에서 임차인에게 사정이 생기면 임대차 관계를 해지할 수 있다는 계약해지권을 보류한 것이 없다면 새로운 세입자를 구하는 데 따른 부동산중개수수료에 대하여 임차인에게 손해배상 청구할 수 있다 하겠습니다(민법제636조, 제635조 참고)
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