* 답변 드립니다.

귀하께서는 세입자와 임대차 계약당시 계약기간을 어떻게 합의하셨는지요. 세입자와 계약서를 작성하셨는지요. 8월 10일 임대차계약을 종료하기로 합의하신 것인지요.
올려주신 사안만으로는 정확한 계약내용을 알기 어려워 정확한 답변을 드리기 어렵습니다.
만일 세입자가 주택임대차보호법상의 보호를 받는 임차인이라면, 동법의 규정상 2기의 차임을 연체하지 않고는 계약기간 만료 전에 임대인이 해지할 수 없고, 해지가 되지 않는다면 문의하신 명도소송을 할 수 없기 때문입니다.
따라서 정확한 상담을 위해서는 상담원으로 직접 내원해주시기를 권유 드리며, 일단은 문의하신 사안에 대한 원칙적인 답변만을 드리겠습니다.

1. 명도소송은 임대차관계의 종료에 따른 목적물 반환청구에 해당합니다. 임대차종료에 따른 목적물반환청구의 요건사실은 임대차계약의 존재, 임대인의 임차인에게의 목적물의 인도, 임대차관계의 종료입니다.
만일 귀하와 세입자간에 임대차 계약에 대한 합의해지가 이루어진 것이라면, 합의 해지한 내용을 서면으로 작성하시고, 해지의 내용을 세입자에게 내용증명우편을 통하여 전달하시는 것이 좋을 것입니다.

2. 귀하가 집을 매매할 것이라는 것과 이로 인해 현재 계약금까지 주고받은 사실을 세입자도 알고 있었는지요.
민법상 손해는 통상손해와 특별손해로 나눠볼 수 있는데, 통상손해는 채무불이행 자체와 상당인과관계가 있는 손해를 의미하며, 특별손해는 채무불이행으로 인하여 부수적으로 발생하게 되는 손해에 대해서 계약을 어긴 사람이 그 손해에 대해서 알았거나 알 수 있었을 경우 청구할 수 있는 손해를 의미합니다.(민법 제 393조 제 1항, 제 2항)

귀하께서 계약이 파기되어 계약금의 배액을 물어준다면, 이는 특별손해에 해당되어 이를 세입자에게 손해배상청구를 하기 위해서는 세입자가 이러한 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 책임이 있는 것이고 세입자가 알았거나 알 수 있었다는 것은 귀하께서 입증하셔야 합니다.

직접적인 판례는 아니지만 대법원도 “매도인이 매수인으로부터 매매대금을 약정된 기일에 지급받지 못한 결과 제3자로부터 부동산을 매수하고 그 잔대금을 지급하지 못하여 그 계약금을 몰수당함으로써 손해를 입었다고 하더라도 이는 특별한 사정으로 인한 손해이므로 매수인이 이를 알았거나 알 수 있었던 경우에만 그 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 1991.10.11, 91다25369).”라고 판시하고 있습니다.

3. 소송비용에 대해서는 민사소송법에서 다음과 같이 규정하고 있습니다.
민사소송법 제98조(소송비용부담의 원칙)
소송비용은 패소한 당사자가 부담한다.

즉 건물명도소송에서 귀하께서 승소를 하신다면 소송제반비용은 패소한 상대방이 부담하는 것입니다. 패소의 이유, 패소자의 고의․과실을 불문으로 하고 있는 일종의 결과책임입니다. 그러나 소송과 관련된 모든 비용을 부담해야 하는 것은 아닙니다.
소송비용이라 함은 소송당사자가 현실적으로 소송에서 지출한 비용 중 법령에 정한 범위에 속하는 비용을 말합니다. 소송비용은 소송, 항소, 상고의 비용을 말하며, 강제집행비용 또는 가압류․가처분의 절차비용은 별도의 비용입니다. 따라서 소송비용의 재판은 법무사 혹은 변호사에게 현실로 부담한 비용을 패소자에게 모두 청구하는 것이 아닙니다.

당사자가 소송절차에 부담하는 비용으로 재판비용으로 인정받는 것은
① 인지액 ② 송달료 ③ 증인․감정인 등에 지급하는 여비․일당 ④ 검증비용 ⑤ 서기료 정도입니다.(민사소송비용법)
①~④항은 각 실제 부담한 실비를 원칙으로 하나 ⑤항의 서면작성료를 의미하는 서기료의 경우는 민사소송비용규칙에 의해 정해져 있습니다.

소송대리인으로 변호사가 있는 경우 소송비용의 산입방법은 변호사에게 지급한 보수전액이 아니라 그중 ‘변호사보수의소송비용산입에관한규칙’으로 정하는 금액의 범위에 한정되며, 여러 명의 변호사가 대리한 경우라도 1인의 변호사가 대리한 것으로 합니다.(민사소송법 제109조)

그리고 일부패소의 경우에는 승패의 비율을 고려함이 없이 법원의 의견 즉 자유재랑에 의하여 정하게 됩니다. (민사소송법 제101조)

법원은 종국판결의 주문에서 당사자 중 누가 어느 비율로 부담할 것인지를 정하게 되는데 이는 법원의 직권사항입니다.
상급법원에서 상소를 각하, 기각하는 때에는 그 심급에서 생긴 상소비용만을 재판하고 있지만 하급법원의 본안판결을 변경하는 때에는 하급법원에서 생긴비용까지 합하여 재판하게 됩니다. (민사소송법 제 105조)

4. 그러나 소송을 통한 해결은 시간, 비용, 감정적으로 많은 소모가 따릅니다. 이런 경우에는 대화를 통해 상호 협력하여 원만한 합의점을 찾으시는 것이 가장 빠른 해결책입니다.

지면 상담으로는 자세한 상황을 알기 어려워 상담에 한계가 있습니다. 상세한 상담을 원하시면 내원하시기 바랍니다. 원하시면 상담 후 상대방을 본원에 나오게 하여 조정해 드릴 수도 있습니다. 지방 거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.

대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료이며, 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-11시30분입니다.

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