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안녕하세요..
무더운 날씨에 고생이 많으십니다..
제목과 같이 매매와 전세 동시진행시 문의드립니다..
현재의 사실관계는 아래와 같습니다..
매도자(현재 주인), 매수자(새로운 주인), 세입자(본인)
1. 부동산 매매계약은 이미 체결되어있는 상황입니다..('16년 7월 20일)
전세보증금을 제외한 매매차액을 매수자가 매도자에게 지급하기로 되어있습니다..
2. 전세임대계약을 체결할 예정입니다..('16년 8월 6일)
매도자 즉, 현재 등기부등본상의 소유주와 계약을 체결할 예정입니다..
3. 동일자('16년 9월 20일)에 잔금 및 세입자 입주예정이며, 부동산 소유권 이전등기가 진행될 예정입니다..
잔금은 전세담보대출을 통하여 일부 지급할 예정입니다..
잔금지급일인 '16년 9월 20일에 잔금지급을 하고, 전입신고(주민등록 이전) 및 확정일자를 받을 예정입니다..
확정일자는 관련법上 확정일자를 발급받은 다음날('16년 9월 21일) 0시부터 효력이 발생되는 것으로 알고있습니다..
문의사항
1. 동일자('16년 9월 20일)에 매수자(새로운주인)가 등기와 동시에 주택담보대출을 실행한다면, 우선순위는 누가 되는지요?
부동산 중개인은 소유권 이전등기가 완료되는데 수일이 걸리고,
은행에서 전세여부를 확인하고 대출을 실행하여 세입자가 우선순위를 가진다고 합니다만,
전해들은 얘기로는 잔금일 즉 소유권 이전등기와 동시에 은행으로 대출신청이 가능하고,
대출신청시점('16년 9월 20일)이 확정일자 효력발생시점('16년 9월 21일)전이기에 은행담보권이 우선한다고 합니다..
전세와 매매 동시진행하는 신종사기수법으로 세입자의 권리보호가 안되는 부분이라고 합니다..
2. 확정일자는 발급받은 다음날부터 효력이 발생하지만, 국세/지방세체납에 대한 압류등은 발생시점에 효력이 생기는것으로 알고있습니다..
매수자가 국세/지방세체납인 상태에서 부동산 소유권 이전등기가 완료되면 국가가 우선순위가 되는 것인지요??
혹은, 소유권 이전등기일에 압류결정이 나게되면 국가가 우선순위가 되는 것인지요??
3. 전입신고 및 확정일자는 '16년 9월 19일에 진행하고, 전세보증금 잔금은 '16년 9월 20일에 지급하게되면,
우선순위 효력은 '16년 9월 20일 0시부터 발효가 될 수 있는지요??
4. 위에 나열한 위험을 방지할 수 있는 방법이 있다면 알려주시길 부탁드립니다..
또한, 본인이 파악하고 있는 위험 이외에 주의하여야 할 위험요소가 있다면 알려주시길 부탁드립니다..
저에겐 너무 큰 규모의 계약이라 너무 걱정이 됩니다..
자세하고 세심한 답변 부탁드리겠습니다..
감사합니다..
작성하신 글 잘 읽어보았습니다.
1. 담보권과 일반 임차권은 배당순위에 있어서 동순위이기 때문에, 누가 그 등기를 먼저 했느냐에 따라서 배당순위가 결정됩니다. 즉, 은행이 담보권을 설정한 시점이 상담자 분께서 대항력 및 확정일자를 취득한 시점보다 먼저라면 은행이 선순위가 될 것이고, 이후라면 은행이 후순위가 될 것입니다. 무엇보다 중요한 것은 등기의 효력 발생 시기는 ‘등기 신청이 접수된 때’이지 등기 신청이 완료된 때가 아니라는 점입니다. 부동산 중개업자의 말대로 등기 신청이 접수된 후 처리가 완료될 때까지 오랜 시간이 걸릴 수도 있지만, 등기의 효력은 등기 신청 접수시에 발생하게 됩니다. 즉, 은행이 2016. 9. 20.에 담보권 등기 신청을 접수한다면 귀하보다 배당순위에서 선순위자의 지위를 취득합니다.
2. 매수자가 해당부동산과 무관하게 국세/지방세를 체납한 경우라면 이는 해당 부동산이 경매로 매각되는 경우 확정일자를 부여받은 상담자 분보다 우선순위를 부여받지 않습니다. 하지만 해당 부동산이 국세/지방세 체납으로 인해 이미 압류가 되어 있는 경우에는 귀하께서 이후에 확정일자를 취득하신다하더라도 그 우선순위에서 압류보다 후순위자가 됩니다. 경매로 매각이 진행될 경우에 당해세(경매목적물 자체에 부과된 국세와 지방세)는 일반 임차권보다 선순위로 배당이 됩니다. 하지만 귀하께서 소액임차인이시라면 주택임대차보호법에 따라 당해세보다 배당에서 선순위자의 지위를 부여받습니다. 즉, 국세/지방세 체납이 당해세인지 그렇지 않은지, 귀하께서 소액임차인인지 그렇지 않은지에 대한 판단이 중요할 것 같습니다.
3. 일반적으로 세입자가 집주인에게 잔금을 지급하는 것과 집주인이 세입자에게 임대목적물을 인도하는 것은 동시이행의 관계에 있습니다. 그리고 대항력을 부여받기 위해서는 ‘주택의 인도’가 선행되어야 합니다. 이러한 일반적인 경우를 따른다면, 상담자 분의 전입신고 및 확정일자 취득일(2016. 9. 21.)은 매수인의 등기 신청일(2016. 9. 20.) 이후가 되게 됩니다. 하지만 만약 2016. 9. 19.에 입주를 완료하는 것이 가능한 경우(즉, 잔금을 지급하기 전에 주택을 인도받으실 수 있는 경우)이고, 이 경우에 귀하께서 입주를 마치신 후에 바로 전입신고와 확정일자를 부여받으신다면 2016. 9. 20.에 대항력과 우선변제권을 취득하실 수 있으십니다. 이 경우 은행이 담보권 등기에 대한 신청을 2016. 9. 20.에 마친다면, 담보권을 가진 은행의 배당순위는 귀하와 동순위가 됩니다.
4. 귀하께서 매수인의 잔금 지급 시기 및 은행의 대출 실행시기보다 주택의 인도, 전입신고, 확정일자를 이틀 이상 먼저 받으실 수 있는 경우라면 은행의 담보권보다 우선순위를 가지시게 됩니다. 하지만 이는 임대인과 상의가 필요한 부분이므로 이 부분에 대해서 임대인에게 협조를 구해보시기 바랍니다.
전세금의 액수 및 은행 대출의 액수 등 자세한 계약내용을 알지 못해서 보다 구체적인 답변을 드리는 것은 현재로서는 한계가 있다는 것을 양해해주시기 바라며, 보다 자세한 상담을 원하시는 경우에 저희 상담원을 내방해주시기 바랍니다.
지면상담은 한계가 있기 때문에 더 자세한 상담을 원하시면 본원의 면접상담을 오시기를 권유 드립니다. 상담은 무료입니다. 지방에 거주하고 계신다면 가까운 지역에 있는 무료법률상담기관을 안내해 드리겠습니다.
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