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귀원의 무궁한 발전을 기원하며, 하도 답답한 마음에 질문을 드립니다.
- 저는 2010년 3월 15일 부산 하단동의 다가구 주택(원룸)을 계약하고, 2010년3월 18일 등기이전을 하였으나, 2010년 4월 27일 구청에서 위반건축물 시정명령 통보를 받고, 상기 구입한 건물의 2층 근린생활시설 부분을 주택으로 불법 용도변경함으로 인해 건축법을 위반한 불법건축물인줄 알았으며, 2010년 4월 28일 매도자가 위반 사실을 알아서 무마 하겠다고 하여, 매도자가 원하는 대로 협조를 하고, 모든 일이 잘 마무리 되었는줄 알았읍니다.
- 그러나, 구청의 불법건축물 고발로 2010년 12월 14일 경찰서 출두 통보와 2010년 12월 20일 이행강제금처분 사전통지서를 받고, 앞으로 매도자의 말대로 해도 위법사실이 고쳐지지 않는다는 것을 깨달았고, 이에, 불법사실이 된 2층 세입자를 퇴거시키고, 문제가 된 주방시설을 철거 하였으며, 임대수입의 상당한 손해가 발생했읍니다.
- 저는 매도자만 믿고 건축법위반 건물인 줄도 모르고 매입을 하여 처음으로 전과자가 되게 되었읍니다. 매도자에게 이러한 부분에 대해 항의를 하니, 매도자는 인근에 통상적으로 자행되고 있고, 건축후 매매 되어도 아무 분쟁도 없었다며, 사실확인을 안한 저의 잘못이라 우기고, 이미 고발되어 있으니 매도자에게 건축법위반 벌이 있다면 매도자가 받으면 된다는 식의 얘기만 강조합니다.
- 그래서 저는 매매시 아무런 얘기없이 적법한 건축물인양 매매하여 재산상의 이익을 취했고, 지금도 통상적으로 자행되고 있다며 또다른 건축물을 건축하면서 같은 방식으로 매매(사용승인후 불법증.개축 및 불법용도변경)를 일삼고 있는 매도자에 대해 고소(사기혐의 등)가 가능한지 질문을 드립니다. 감사합니다.
=> 답변드리겠습니다.
사기란 타인을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 경우에 성립하는 범죄이고(형법 제347조 제1항 참조), 사기죄의 성립에는 ‘기망행위-피해자의 착오-피해자의 처분행위-재산상의 손해’ 라는 4단계가 모두 필요합니다. 즉 사기죄는 타인을 기망하여 착오를 일으키게 하고 그로 인한 처분행위를 유발하여 재물·재산상의 이득을 얻음으로써 성립하며(대판 2007.7.12.,2005도9221 참조), 여기서의 기망이란 널리 재산상의 거래관계에 있어서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말하는 것으로서, 반드시 법률행위의 중요부분에 관한 허위표시임을 요하지 아니하고 상대방을 착오에 빠지게 하여 행위자가 희망하는 재산적 처분행위를 하도록 하기 위한 판단의 기초가 되는 사실에 관한 것이면 충분하며(대판 2005.10.28, 2005도5774 참조), 처분행위란 재산적 처분행위를 의미하는 것으로서 주관적으로 피기망자가 처분의사 즉 처분결과를 인식하고 객관적으로 이러한 의사에 지배된 행위가 있을 것을 요합니다(대판 1999.7.9, 99도1326 참조). 기망자의 기망행위에 의한 피기망자의 처분행위가 있어야 사기죄가 성립할 수 있습니다.
한편 판례는 거래의 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 당해 거래에 임하지 아니하였을 것이라는 관계가 인정되는 경우에는 그 거래로 인하여 재물을 수취하는 자에게는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다할 것이고, 그럼에도 불구하고 이를 고지하지 아니한 것은 고지할 사실을 묵비함으로써 상대방을 기망한 것이 되어 사기죄를 구성한다고 하여(대판 2004.4.9., 2003도7828 참조), 부작위에 의한 기망행위 성립도 인정하고 있습니다.
매도인이 귀하와 매매계약을 체결할 당시에 귀하를 착오에 빠지게 하고 그로 인한 처분행위를 유발하여 재물·재산상의 이득을 얻었다는 사실, 그리고 상대방의 기망행위(미리 고지를 하지 않는 등의 부작위한 기망행위 포함)가 없었더라면 처분행위를 하지 않았을 것이라는 사실 등을 귀하가 입증하실 수 있다면, 매도인을 형사상 사기죄로 고소하는 것이 가능할 수 있을 것입니다.
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