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전세권설정일자 2012년4월9일 전입일자2012년 4원15일 전입일자 2012년4월12일 확정일자2012년4월12일 입니다전세금설정금액1억 이었는데
2년후 2500만원 올려서 다시 확정일자2014년 4월20일 에설정햏읍니다 그리고 근저당권 하나가 2015년 10월29일에 하나들어온상태입니다
보증금을 주지않아서 전세권으로 임의경매를 신청하려하는데 어떤분은 경매신청하라하고 다른분은 전세권으로 임의경매신청하면 임차권도 같이소멸해서 보증금을 다 못찾을수있다는데 어떤것이 맞을까요
전세권으로임의경매 신청하면 임차권이 후순위 가되는것이맞나요 알아보니 전세권으로 경매신청하면 채권으로 자동 배당신청되어 배당받으면 소멸한다든데 그러면 임차권 날짜가 선세권날짜보다 느려서 소멸하는게 맞는건가요
작성하신 글 잘 읽어보았습니다.
문의주신 내용만으로는 상세한 법률관계를 알기 어려워 관련한 대법원 결정을 알려드립니다.
주택에 관하여 최선순위로 전세권설정등기를 마치고 등기부상 새로운 이해관계인이 없는 상태에서 전세권설정계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금(전세금액) 등에 있어서 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다면, 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지게 된다. 이러한 경우 전세권과 더불어 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추는 것은 자신의 지위를 강화하기 위한 것이지 원래 가졌던 권리를 포기하고 다른 권리로 대체하려는 것은 아니라는 점, 자신의 지위를 강화하기 위하여 설정한 전세권으로 인하여 오히려 주택임대차보호법상의 대항력이 소멸된다는 것은 부당하다는 점, 동일인이 같은 주택에 대하여 전세권과 대항력을 함께 가지므로 대항력으로 인하여 전세권 설정 당시 확보한 담보가치가 훼손되는 문제는 발생하지 않는다는 점 등을 고려하면, 최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었다 하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있고, 그 범위 내에서 임차주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 한다(대법원 2010. 7. 26. 2010마900 결정).
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