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글수 15,688
현재 8층짜리 건물에서... 2층에 세를 내어 장사를 하고 있습니다...
보증금은 1억2천정도 되구요..... 처음 권리금으로 3천만원정도 내고... 월세가 400만원 정도 됩니다.
그저께 가게로..... 빌딩이 경매에 들어간다는 법원서류가 날라왔습니다.
물론..... 저뿐만 아니라 빌딩에 세 들어서 장사를 하는 각층 점포 주인 모두에게두요....
건물주인은 건물을 담보로 총 85억을 대출받았다고 합니다.
모든 재산은 압류하지 못하도록 다른사람명의로 돌려놨다는 사실도 알게됐구요.
그래서 공매로 들어간다고 하는데.....주인은 건물이 어차피 팔리지 않고... 다른사업이 잘 안되서....
대출받은 85억원을 안갚고... 공매에 넘어가도록 놔둘 생각이라고 합니다..
3개월내로 진행된다고 하는데......
저희에게 1억2천은...거의 전 재산이나 마찬가지인데... 권리금은 당연히 생각도 없고...
보증금이라도 찾고 싶습니다.... 법원서류에서 안내한대로..오늘 세무서에서 확정일자 등을 받아놓긴 했지만..
아무런 소용이 없는거라고 하니까...... 돈을 이대로 다 날리게 되는건지...
어떠한 구제방법이나 돈을 받을방법이 없는건지...
간절히 문의드립니다...
저희가 드리는 상담은 님의 말씀에 기초한 상담원 개인의견이므로 참고용으로만 사용하시기를 부탁드립니다.
가족의 전 재산인 상가보증금에 문제가 생기셔서 힘들어 하시는 님의 상황이 너무나 안타깝습니다. 님의 문제가 순조로이 해결되시기를 간절히 기원합니다.
일단 민사적인 문제를 먼저 말씀드리겠습니다.
원칙적으로 임대차보증금은 일반채권입니다. 따라서 경매에 들어갈 경우 우선변제권이 있는 근저당 등 보다 후순위로 배당을 받으시게 됩니다. 이러한 불합리를 방지하고 서민을 보호하기 위해 상가건물임대차보호법이 제정되었는데 상가건물임대차보호법은 그 적용대상이 제한적입니다. 서울의 경우 보증금이 3억원이하여야 보호받을 수 있습니다. 임대차보증금 외에 월세가 있는 경우 법의 적용을 받는 금액을 산정하는 방법은 [보증금+ (월세*100)]입니다.(상가건물임대차보호법 제2조, 시행령 제2조) 님의 경우 [1억2천+(400만원*100)]=5억2천이어서 상가건물임대차보호법의 적용대상이 아니십니다. 따라서 배당을 받으실 경우 일반채권자로서 근저당권자보다 후순위로 받으시게 됩니다. 이런 경우 경매에서 후순위이므로 배당을 못 받으실 가능성이 있게 됩니다. 만일 배당을 못 받으신다면 채무자인 집주인의 다른 재산을 가압류하시거나 하셔야 하는데 다른 재산이 없을 경우는 해결이 곤란해질 가능성이 있습니다. 단 현재는 집주인명의의 재산이 없지만 나중에라도 집주인 명의의 재산이 생길 수 있으므로 법원의 판결을 받아 바로 재산이 생기면 바로 법원에 강제집행을 신청할 수 있도록 법원의 판결을 받아 놓으시는 것도 한 방법이 될 수 있겠습니다. 법원의 판결을 받는 경우 그 채권의 소멸시효가 재판이 확정된 때로부터 10년이고, 만일 소멸시효기간이 다 되어 가는데도 못받으셨다면 다시 법원에 소멸시효 중단을 이유로 해서 소를 제기하시면 또 다시 재판확정일로부터 10년간 채권을 행사하실 수 있게 됩니다.
만일 주인이 님을 포함한 점포사람들에게 보증금을 지급하지 않을 목적으로 재산을 빼돌렸다면 민법 제406조에 의한 사해행위취소소송을 제기해 보실 수 있겠습니다. 민법은 제406조 ① 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때에는 채권자는 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있다. 그러나 그 행위로 인하여 이익을 받은 자나 전득한 자가 그 행위 또는 전득당시에 채권자를 해함을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.
②전항의 소는 채권자가 취소원인을 안 날로부터 1년, 법률행위있은 날로부터 5년내에 제기하여야 한다.
전조의 규정에 의한 취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위하여 그 효력이 있다.
고 규정하고 있습니다.사해행위취소소송을 제기하실 때 님께서는 채무자인 집주인이 집을 다른 사람명의로 옮기거나 팔 당시 재산보다 채무가 많은 채무초과 상태에 있었다거나 그러한 법률행위를 함으로써 채무초과상태에 빠졌고 이러한 사실을 알면서도 재산을 다른 사람명의로 빼돌린 것을 증명하신다면 채무자가 아니라 재산을 현재 가지고 있는 사람을 상대로 그 재산을 채무자에게 다시 되돌려놓으라는 위 소를 제기하실 수가 있습니다.
다음 형사상 해결책을 강구해 볼 수 있겠습니다.
형법 제327조에서는 [강제집행을 면할 목적으로 재산을 은닉, 손괴,허위양도, 또는 허위의 채무을 부담하여 채무자를 해한 자는 3년이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다]는 강제집행 면탈죄를 규정하고 있습니다. 현실적으로 민사소송법에 의한 강제집행 또는 가압류, 가처분의 집행을 받을 객관적 우려가 있는 상태에서 즉 채권자가 본안소송 또는 보전소송을 제기하거나 제기할 태세를 보이고 있는 상태에서 주관적으로 강제집행을 면탈할 목적으로 재산을 은닉, 손괴, 허위 양도, 허위의 채무를 부담하여 채권자를 해할 위험이 있으면 강제집행면탈죄로 처벌가능합니다. 만일 위 경매에 임박하여 경매에 들어간다는 사실을 알면서 재산을 은닉이나 허위양도 한 경우는 위 죄로 형사고소 가능할 것으로 생각됩니다. 물론 처벌여부는 수사기관에서 결정하실 문제입니다.
님의 안타까운 상황을 속시원히 해결할 수 있는 방법을 알려드리지 못하여 죄송합니다
지면상담만으로는 한계가 있습니다. 좀 더 구체적으로 알고 싶으신 경우 저희 상담원에 내원하시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 거주하시는 곳이 지방인 경우 그 지방에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담 기관을 알려 드리겠습니다.
본 상담원 위치는 지하철 2호선 신정네거리 역에서 하차, 3번 출구로 나오시어 5분 정도 서울 남부 법원 방향으로 오시면 하나은행 지나 태평양 약국 건물 3층 입니다.
상담은 무료이고 상담접수 시간은 평일 오전 10:00-오후 4:00, 토요일 10:00-12:00입니다.
대한가정법률복지상담원
전화 02-2697-0155, 02-3675-0142~3
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