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4층건물의 개인소유상가입니다.2층에 임대중이며 계약당시(2009년5월) 상가명의자 본인이 아닌 대리인(3층거주할머님과 할머님 남동생분)과 부동산에서 계약했습니다.
부동산과 대리인은"현재 3층에 거주자인 할머님이 상가의 원래소유주이나 여러문제로 서류상 명의자는 사위것이며 임대료는 3층할머님명의로 입금하면된다고하였습니다.
보증금도 할머님 계좌로 입금했습니다
지금까지(2010.2월분) 임대료 밀린적없이 입금해드렸습니다.
작년11월 할머님 아들이 부가세10%를 달라며 찾아왔습니다.
계약당시에도 없었던 말이며,계약서상 기재도 안되있으며 6개월이 지난 지금와서 부가세말씀하시는게 이해할수없다고 저희입장에서 드리기 어렵다고 말했습니다
그후 몇번 더 찾아오더니 화를내며 내가 부가세 받아도그만 안받아도 그만이라고 하셨습니다.
그일후 또 찾아오더니 부가세 달라고 화내며 소리를 지르고가셨습니다
이번엔 또 찾아오더니 관리비를 달라고 하시네요..(2010.3월16일화요일)
건물 화장실청소랑 계단을 지금까지 몇번정도 청소하셨나...
그럼 화장실청소랑 계단을 깨끗이 해주셔야하지 않냐고 했더니
xx욕을 하면서 내가 왜 화장실이랑 계단을 청소해야하냐구 하더라구요
이날 주인할머님 내려오셔서 아들성질이 불같으니 이해하라고..
그후 조용하더니 오늘은 내용증명이 왔습니다
건물의 실소유자 - 3층 할머니
서류상 건물 명의자 - 3층 할머니 사위
관리비,부가세 달라고 요구하며 욕하고 자주 찾아왔던 인물은- 할머니 아들
서류상 건물 명의자인 사위얼굴은 한번도 본적이 없습니다
건물 명의자(사위)이름으로 내용증명이 왔습니다
내용은 계약서에 "2개월이상 임대료 연체시 계약을 해지할수있다" 항목으로
명의자 본인계좌(사위계좌)에 임대료 입금 내역이없으니 계약을 해지하겠다고 하는거 같습니다
2010년3월25일까지 사무실을 원상복구해서 비우라는 내용입니다.
저희는 할머니 계좌로 한번도 빠짐없이 임대료 입금했습니다 너무 억울합니다,
또한 내용증명을 3월22일 받았는대 3일만에 비우라는것도 정말 어이없구요..
계약이후 저희가 할머니계좌로 임대료입금후 세금계산서도 작년까지는 발급받았었구요.
세금계산서 보관하고있습니다(발급자명 건물 명의자인 사위이름)
할머님 명의계좌로 임대료 입금후 건물명의자 사위이름으로 세금계산서까지 발행해놓고
이제와서 이러한 내용증명을 보내니 황당합니다
임대이후 임대료 입금계좌 변경에 관한 어떠한 안내도 받은적도 없습니다.
임대료 입금계좌는 계약시 부동산에서 유선상으로 알려주었습니다.
저희가 어떠한 조치를 할수있나요?
저희입장에서 밀린 임대료가 없는대 어떻게 처리해야하나요?
부가세,관리비 어떻게 처리해야하나요..
그동안 몇번을 찾아와 소리지르면서도 임대료 통장에 안들어왔다고 한적도 없구요
경기도 어려워 힘든마당에 욕먹고 오전마다 불쑥불쑥 나타나서 미치겠네요
저희입장에선 부동산과 할머니께 사기당한 기분이네요..
정말 많이 힘드네요...
답변드립니다.
부동산과 할머니의 말만으로 실소유자와 명의자가 다르다는 것을 귀하측에서 어떻게 확인할 수 있겠는지요? 상가의 실소유자와 명의자가 다르다는 것을 알고, 실소유자와 계약할 당시 명의자의 위임장을 받으셨는지요? 할머니와 계약 후 임대료를 할머니 계좌로 입금해도 된다는 것이 계약서에 기재가 되어있거나 명의자에게 확인을 받으셨는지요?
원칙적으로는 등기부등본상 소유자로 기재되어 있는 자와 임대차계약을 하여야 합니다. 만약 그럴 수 없다면 소유자가 작성해 준 위임장이 있어야 하고, 그것마저 없다면 최소한 명의자에게 확인하는 과정이라도 거쳐야 합니다. 이런 과정을 거치지 않고 단지 부동산과 실소유자라 하는 사람의 말만 믿고 계약을 체결한 것이라면 귀하측에도 과실이 있다고 할 수 있을 것입니다.
다만 명의자의 이름으로 보낸 내용증명의 내용 중에 “임대료를 지불하지 않았으니 계약을 해지하겠다”라는 것이 포함되어 있다면 임대차계약의 성립 자체를 부인하는 것은 아니라고 볼 여지도 있습니다. 이 경우 귀하께서 할머니의 계좌로 입금한 이유를 명확하게 설명하셔야 할 것입니다.
임대차계약서에 임대인으로 기재되어 있는 자의 계좌 등에 입금을 하는 것이 원칙이나, 다른 사람의 계좌로 입금하는 경우 이를 임대인에게 확인하는 과정을 거쳐야 합니다. 물론 내부적으로 임대인과 다른 사람 사이에 채권채무관계가 있어 그렇게 할 수도 있겠지만 그것은 그들 내부적인 관계의 문제인 것이고 귀하는 제3자이므로 그렇게 해 줄 의무는 없기 때문입니다. 이런 확인과정을 거치지 않았다면 귀하에게도 과실이 있다고 볼 수 있을 것입니다.
임대차계약을 체결한 2009년 5월부터 지금까지 임대료를 계속 할머니의 계좌에 입금하였고, 명의자측에서 한 번도 이의를 제기한 적이 없다는 것, 세금계산서가 발행되었다는 것을 주장할 수 밖에 없는 것으로 보입니다. 다만 이러한 주장이 명의자에게 임대료를 지급하여야 할 귀하의 의무를 다 한 것이라고 법원에서 판단해 줄지의 여부는 알 수 없습니다(앞서 말씀드린 바와 같이 원칙은 명의자에게 지불하여야 하기 때문).
일단 할머니에게 사위가 그러는 이유가 무엇인지 정확하게 알아보시고 명의자인 사위에게 직접 연락하여 전후 사정을 설명하고, 지금에 와서 이러는 이유가 무엇인지 알아보시는 것이 좋을 것으로 보입니다. 그리고 지금이라도 할머니, 사위와 한 자리에 모여 앞으로 임대료는 누구에게 입금시킬 것인지 등에 대하여 대화를 하고 서면으로 남겨 놓으시는 것이 좋을 것으로 보입니다.
할머니의 아들이 부가세 등을 요구하는 이유가 무엇인지도 알아보시기 바랍니다. 어떤 부가세를 말씀하시는지 정확하지 않아 답변드리기 어려운 점이 있으나 임대인측에서 부담해야 하는 것이라면 귀하측에서 지불하여야 할 의무는 없습니다. 다만 관리비는 다른 분들이 어떻게 하고 있는지 알아보시는 것이 좋을 것입니다. 귀하측에서 해당 건물을 사용하고 있으니 관리비를 부담하여야 할 수도 있기 때문입니다.
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