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글수 15,688
안녕하세요~
이런경우 어떻게 대응해야할지... 변호사 비용은 500만원이라고 해서 엄두도 못내고
억울한 마음에 한줄기 희망을 가지고 절실한 마음으로 글 올립니다.
2014년 3월에 남한산성부근 식당을 운영하기위해 임대계약을 했었습니다.
그 당시 1년이 넘게 비워둔 곳이라 거의 폐가나 다름없는 가계를 임대계약했었지요
임대계약당시 임대인은 2년 단위로 계약을 하자는 조건으로 상가임대계약을 하는게 아니라
주택임대계약을 했었어요 추후에 상황봐서 갱신하는 조건으로요
그래서 주택을 포함 대지를 영업용으로 허가받기위해 시청에 갔었을때 불허가 처분이 났었는데
영업 허가가 안나는데 어찌된거냐 임대인에게 말했더니
그당시 그 임대인이 시청관계자여서 전화한통으로 허가를 내주더라구요
그래서 모든것을 수리하고 가꾸어서 지금까지 임대기간 자동갱신되면서 영업을 해오던중
시에서 불법 건축물이라며 8월4일까지 철거하라는 통지를 받았습니다.
저희 입장에서는 폐가나 다름없는 곳을 고치고해서 이제 제법 단골손님도 생기고 그동안 투자한 금액을 복구하겠다 여겼는데
철거명령이라니요....법이 그런거라 어쩔수 없다지만 저희는 아직 임대기간도 자동갱신되어 남아있는데 임대인은
상가임대차계약이 아니라 주택임대차 계약을 했기때문에 자동갱신도 한번만 되는거라며 손해배상 없이 그냥 나가라는 입장입니다.
이런경우 어떻게 해야하는지요.....절실한 마음으로 올립니다.
작성하신 글 잘 읽어보았습니다.
귀하의 사안의 경우 문의하신 사실관계만으로는 법적 쟁점에 대한 정확한 판단이 어려운 점이 있습니다. 이 점 양해 바랍니다.
귀하와 상대방 사이에 체결된 임대차 계약에 대하여 계약서의 명목은 ‘주택 임대차 계약’이라고 하였으나, 이를 주택 임대차 계약으로 보아 주택임대차보호법의 적용을 받는다고 하기에는 곤란한 점이 있습니다.
주택임대차보호법 제2조(적용 범위)를 살펴보면, ‘이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.’라고 하고 있는 반면, 상가건물 임대차보호법은 제1조에서 '이 법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.'고 규정하고, 제2조 제1항 본문에서 '이 법은 상가건물( 제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다.'고 규정하고 있습니다. 그러므로 처음부터 서로 영업용으로 사용한다는 것을 알고 있었고, 이후에도 주거용으로 일부라도 사용함이 없이 영업용으로 사용되었으며, 이후 전입신고 등이 아니라 사업자등록을 신청하여 대항력을 취득했다는 등의 사정이 있다면, 단지 계약서의 제목으로 판단할 것이 아니라 실질적으로 상가건물의 임대차 계약이었음을 주장할 수 있기 때문입니다.
우리 법원은 ‘상가건물 임대차보호법의 목적과 위 규정에 비추어 보면, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다고 볼 것이다. 그리고 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법의 적용대상인 상가건물에 해당한다고 할 것이다(대법원 2011.7.28, 선고, 2009다40967, 판결)’라고 한 바, 이러한 점을 고려하여 귀하의 사례에도 적용하여 주장할 여지가 있습니다. (다만 상가 임대차 계약으로 보는 경우에도 보증금과 월세 등을 고려하여 환산보증금이 상가건물 임대차보호법에서 보호하는 범위 내에 들어가는지 확인을 해 봐야 할 것입니다.)
다만, 만약 귀하 역시 주택의 임대차에 준하여 상가 임대차와 다르게 편의나 이득을 취한 것이 있다면 위와 같이 귀하가 체결한 실질이 상가 임대차 계약이었다고 하면서 계약 기간의 잔존을 요구하는 것이 권리남용이 되어 받아들여지지 않을 수도 있다는 점 유의하시기 바랍니다.
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