작성하신 글 잘 읽어보았습니다.

귀하의 사안의 경우 문의하신 사실관계만으로는 법적 쟁점에 대한 정확한 판단이 어려운 점이 있습니다. 이 점 양해 바랍니다.

귀하와 상대방 사이에 체결된 임대차 계약에 대하여 계약서의 명목은 ‘주택 임대차 계약’이라고 하였으나, 이를 주택 임대차 계약으로 보아 주택임대차보호법의 적용을 받는다고 하기에는 곤란한 점이 있습니다.

주택임대차보호법 제2조(적용 범위)를 살펴보면, ‘이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.’라고 하고 있는 반면, 상가건물 임대차보호법은 제1조에서 '이 법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.'고 규정하고, 제2조 제1항 본문에서 '이 법은 상가건물( 제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다.'고 규정하고 있습니다. 그러므로 처음부터 서로 영업용으로 사용한다는 것을 알고 있었고, 이후에도 주거용으로 일부라도 사용함이 없이 영업용으로 사용되었으며, 이후 전입신고 등이 아니라 사업자등록을 신청하여 대항력을 취득했다는 등의 사정이 있다면, 단지 계약서의 제목으로 판단할 것이 아니라 실질적으로 상가건물의 임대차 계약이었음을 주장할 수 있기 때문입니다.

우리 법원은 ‘상가건물 임대차보호법의 목적과 위 규정에 비추어 보면, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다고 볼 것이다. 그리고 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법의 적용대상인 상가건물에 해당한다고 할 것이다(대법원 2011.7.28, 선고, 2009다40967, 판결)’라고 한 바, 이러한 점을 고려하여 귀하의 사례에도 적용하여 주장할 여지가 있습니다. (다만 상가 임대차 계약으로 보는 경우에도 보증금과 월세 등을 고려하여 환산보증금이 상가건물 임대차보호법에서 보호하는 범위 내에 들어가는지 확인을 해 봐야 할 것입니다.)

다만, 만약 귀하 역시 주택의 임대차에 준하여 상가 임대차와 다르게 편의나 이득을 취한 것이 있다면 위와 같이 귀하가 체결한 실질이 상가 임대차 계약이었다고 하면서 계약 기간의 잔존을 요구하는 것이 권리남용이 되어 받아들여지지 않을 수도 있다는 점 유의하시기 바랍니다.

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