동대문구 지역에 토지와 건물을 공동소유하고 있습니다. 토지는 424제곱미터이고 건물은 5층 건물로 지층면적은 200여 제곱미터 입니다. 토지 소유는 저의 4남매가 96%, 작은 아버지가 4%를 소유하고 있고 건물은 저의 4남매와 작은 아버지가 각각 50%씩 소유하고 있습니다. 건물 임대료의 반을 작은 아버지가 가져가고 있습니다. 건물은 1992년도에 지어졌는데 이 때 돌아가신 아버지가 토지의 4%를 작은 아버지에게 증여하시고 건물은 두 분이서 50%씩 소유하기로 하셨습니다. 2005년도에 상기 토지와 건물을 공동으로 상속받은 저의 4남매는 작은 아버지에게 최소한의 지료를 청구하든지 아니면 건물을 매각하고 싶어도 돌아가신 아버지가 생전에 작은 아버지와 (저희는 내용을 모르는) 두분간에 어떤 약속을 하셔서 지료청구도 가능하지 않고 공유물 분할청구도 안될거라고 저의 오빠가 얘길하는데 도대체 어떤 약속인지 저의 4남매는 모르는 상황에서 상기 부동산에 대하여 지료청구를 하거나 매각 할 수 있는 방법은 없는지요? 사실 저의 아버지는 작은 아버지와 언쟁끝에 생을 마감하셨습니다. 공유물 분할청구를 통한 강제경매는 불가능한가요? 조언 부탁드립니다


상기 내용과 관련하여 아래와 같이 답변을 받았습니다. 많은 도움이 되었습니다.

제가 재차 여쭙고 싶은 내용은 건물 매각만을 원하는게 아니라 토지도 매각을 원하고 있습니다. 토지도 답변해 주신 건물에 관한 경우와 같은지요? 경제상황이 너무나도 좋지않아 토지 건물 모두 매각하여 해결하고 싶은 심정입니다. 가족간에 협의가 안될 가능이 많습니다. 조언 부탁드리겠습니다. 다시한번 감사드립니다.



댓글
2013.06.19 16:39:22 (*.151.136.138)
대한가정법률복지상담원

작성하신 글은 잘 읽어보았습니다.

 

아버지와 작은아버지께서 하신 약속의 내용을 모르신다고 하셔서 아래에는 여러 상황을 가정하여 답을 하여 드렸습니다. 그런데 문의하신 내용이 가족 사이의 문제이니 바로 법적인 절차를 밟으시는 것보다는 작은 아버지와 대화를 하셔서 약속의 내용을 파악하시고, 현재는 아버지께서 돌아가셔서 자녀들로 소유자가 변경되는 등의 사정의 변화가 있으니 의견을 조율하자고 말씀해보시는 것이 좋을 것 같습니다.

 

 

작성자께서는 작은아버지께 지료를 청구하시거나 건물을 매각하기를 원하시는 것인지요?

 

1) 만약 건물에 대한 공유관계를 유지하면서 지료를 받기를 원하신다면, 아버지와 작은 아버지께서 지료에 대한 약정을 하셨는지 여부가 중요합니다. 두 분께서 건물을 지으실 당시 건물을 위한 지상권을 설정하셨는지, 토지에 대한 임대차계약을 체결하셨는지 또는 무상으로 건물을 지을 수 있게 하셨는지 여부에 따라 대응방법이 달라질 수 있기 때문입니다. 만약 지상권을 설정하신 것이라면 민법 제286조에 의해서 지가나 조세의 변동으로 지료가 적절하지 않은 경우 증감청구를 하실 수도 있습니다. 만약 지상권을 설정하면서 지료를 정하지 않은 경우, 지료는 협의에 의해서 결정하실 수도 있고 법원에 결정해달라는 판결을 구하실 수도 있습니다.

 

2) 건물에 대한 작성자분의 지분만 매각하기를 원하시는 경우에는 다른 공유자의 동의 없이도 작성자께서 소유하고 있는 지분을 자유롭게 처분하실 수 있습니다. 그러나 건물 자체의 처분을 하실 경우에는 작은아버지를 포함한 공유자 전원의 동의를 얻어야 합니다.

 

3) 건물을 공유물 분할을 한 후에 분할된 부분을 매각하기를 원하시는 경우

우선 민법 제268조에 의해서 공유자들은 언제든지 공유물의 분할을 청구하여 공유관계를 종료시킬 수 있습니다.

아버지와 작은아버지 사이의 특약이 공유물 분할을 금지하는 내용이라면 민법 제268조 제1항, 제2항에 의해 이는 5년마다 갱신되어야 유효합니다. 2005년에 아버지께서 돌아가셨다면 8년이 지난 현재 공유물분할금지 특약은 더 이상 유효하지 않을 것 같습니다.

협의로 공유물을 분할하는 경우 건물 자체를 분할하거나, 공유자 중 일부가 건물을 소유하고 나머지가 건물가액을 공유지분에 따라 나누는 등 원하는 방법으로 분할이 가능합니다.

 

협의가 이루어지지 않는 경우에는 법원에 공유물분할청구의 소를 제기하실 수 있고, 법원의 재량에 따라 건물의 위치와 면적, 이용관계, 경제적 가치 등의 여러 상황에 따라 공유자의 지분 비율에 상응해서 분할을 명하게 됩니다. 그리고 원칙적으로 법원은 현물의 분할을 명하는 판결을 하지만, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에 경매를 명합니다. 다만 법원에 건물의 분할을 청구하면 법원은 원고가 청구하는 분할 방법에 구애받지 않고 재량에 따라 합리적인 방법으로 분할을 명하게 됩니다. 또한 판례는 만약에 공유자 중 일부만 분할을 원하는 경우 분할청구한 사람의 지분 한도에서 현물분할을 하고 나머지 공유자들을 공유로 남게 하는 방법도 인정하고 있습니다.

 

 

아버지께서 작은 아버지와의 언쟁 끝에 돌아가셨다고 하시니 여러 가지로 감정이 좋지 않으실 수도 있지만, 앞서 말씀드린 것과 같이 법적인 조치를 취하시기 전에 대화를 통해서 원하는 결과를 얻으시는 것이 가족 간의 관계를 악화시키지 않고, 시간과 비용을 절약할 수 있는 면에서 더욱 좋을 것 같습니다.

 

 

작성하신 글의 내용만으로는 명확하지 않은 부분들이 있어 여러 상황을 가정하여 답변해드렸습니다. 더 궁금한 내용이 있으시면 추가로 글을 올려주시거나 저희 상담원으로 방문해주시기 바랍니다. 지방에 거주하고 계신다면 가까운 지역에 있는 무료법률상담기관을 안내해 드리겠습니다.

 

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