답변 드리겠습니다.

부동산 중개인이 전주인과 신주인을 대리하여 임대차 계약 및 보증금을 받으셨다고 하셨습니다. 먼저 양쪽 집주인으로부터 중개인을 대리인으로 하고, 임대차계약의 전반에 관한 권한을 위임한 사실 또는 위임장을 확인하셨겠죠?? 적법한 대리관계임을 전제로 답변 드리겠습니다.

1. 판례는 임차물에 대한 임대인과 신소유자 사이의 임대인 지위양도의 계약만으로 임대인의 지위를 양도할 수 있다(대판1998.9.2,98다100)고 하고 있습니다.
따라서 전소유자가 신소유자에게 임대인의 지위를 양도하였고, 이를 기초로 하여 신소유자는 임대차를 떠안는 대신 임차보증금 등을 고려해서 양자가 협의한 적당한 금액으로 매수하였을 것입니다.  
그러므로 신소유자와 새로이 임대차계약서를 작성할 필요는 없습니다. 신소유자에게 전소유자와 계약한 임대차 조건들(예컨대 존속기간, 보증금 등)을 동일하게 주장할 수 있습니다.  

2. 부동산 중개인은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 및 시행령 제21에 근거하여 중개대상물을 설명, 확인할 의무가 있습니다. 그리고, 중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.

따라서 중개인이 임차 목적물에 대해서 정확한 확인없이 그리고 이에 필요한 설명없이 계약이 체결되었다면 이로 인하여 생긴 손해에 대해서 배상을 청구할 수 있습니다. 그러나 계약을 체결 전 등기부의 확인은 거래의 일반인데 이를 제대로 하지 않은 상담자에게도 과실이 있습니다. 따라서 손해배상액은 상담자의 과실부분을 감안하여 협의하여 할 것입니다.  

3. 계약이 완전하게 체결된 이상 중개인의 과실을 이유로 해서 임대인을 상대로 계약의 무효를 주장할 수 없습니다. 중개인이 대리하여 임대차계약을 체결했다고 하나 계약책임의 효과는 본인(집소유자-임대인)이 집니다. 따라서 부족한 평수로 인하여 임대차의 목적을 이룰수 없는 정도의 사유가 아니라면 이를 해지할 수 없는 것입니다. 다만, 임차보증금의 감액을 협의해 볼 수는 있겠습니다만 감액을 무작정 요구할 수 있는 입장은 아니라고 생각됩니다. 위에서 언급했듯이 상담자도 등기부를 확인하지 않은 과실이 있기 때문입니다.        

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