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안녕하세요.
다른게 아니라 전전세 계약금 반환 관련 문의 드리려고 합니다.
주인과의 계약기간이 남은 상태에서 이사를 하게 되어 전전세를 남은 계약기간까지 놓은 것에
대해 주인과 구두 합의를 본 상황이었습니다.
어렵사리 6개월 동안 살 전전세 세입자를 구해서 계약을 하였습니다. (계약금 100만원 수령)
전전세 계약시 주인이 전전세 동의서를 써주시는 않았습니다.
계약 사항에 대해 주인에게 통보하였으며 최초에는 잘하였다고 문자를 받았습니다.
문제는 주인이 1주 정도 지나 변심을 하여 자기는 전전세 동의를 못해주겠다며
계약 해지를 하라고 하는 것입니다. 전전세 계약자에게 계약금을 돌려주어야 할텐데
전전세 계약자는 두 배의 계약금으로 반환하라고 합니다.
전전세 동의서가 없는 전전세 계약이라 할지라도 두 배의 계약금(200만원)을 물어주어야 하는지요?
만약 100만원만 돌려주고 전전세 계약자가 소송을 할 경우 어떤 문제가 발생하는지요?
만약 두 배로 물어줘야 한다면 집 주인에게도 일말의 책임이 있어(구두 동의 후, 전전세 계약에 대해
잘했다는 내용의 계약 동의로 생각할 수 있는 증빙 문자 메세지 보관하고 있음) 소송 등을 통해 100만원의
금액을 달라고 하려고 합니다. 소송시 받아낼 수 있을지요?
동의서를 받아놓지 않은 저희 책임도 있기는 한데요.
전전세 세입자가 주인 동의서 없이 계약을 한 것이 되어 버렸기 때문에 이 상황에서
주인 동의 없이 전전세를 들일 경우, 주인이 세입자와 전전세 세입자 계약 해지가 가능한 것으로 알고 있습니다.
(저희 임대차 계약서 특약사항에 명시되어 있음)
계약 해지시 저희 보증금을 돌려주기 위해서는 해당 집이 나가야 할텐데요.
언제 나갈지도 알 수 없는 상황이기 때문에 일단 전전세 들어오시겠다는 분께는
죄송하지만 주인 동의서 없이 계약을 했기 때문에 주인에 의해 계약 해지 절차에 들어가서
조만간 나가야 될 수 있다는 것을 통보하고라도 오시겠다면
오시라라고 하려고 합니다. (나중에 이사시 저희가 이사비용 정도만 물어주려고 합니다.)
이 때 어떤 문제가 발생할 수 있는지요?
참고로 저희는 여유 자금으로 딴 곳으로 이사를 이미 한 상황입니다.
(이사간 곳으로 전입신고는 하지 않음)
급하게 문의 드립니다.
감사합니다.
귀하께서 작성하신 글은 잘 읽어보았습니다. 아래의 답변은 귀하의 설명에 기초한 답변으로서, 상담원 개인의견이므로 법적 구속력이 없으므로, 참고의견으로 사용하여 주시길 바랍니다.
1. 전대차 계약의 효력에 관하여
임대차계약인 경우 임대인(이 사건에서 집주인)의 동의가 있어야 전대가 가능합니다. 그런데 귀하의 경우 주인의 동의가 있었는데 나중에 주인이 마음이 바뀌었다는 취지로 보입니다.
원칙적으로 민법은 서면에 의해 의사표시를 할 것을 요하지는 않습니다. 따라서 구두로 동의했다고 하더라도 동의는 유효하지만, 동의가 있었는지에 대해 다툼이 있을 경우 증거가 불충분하다면 이를 주장하더라도 받아들여지기 어려운 면이 있습니다. (귀하께서 잘하였다는 문자를 받았다는 것이 이를 입증하기 충분한 것인지는 법원의 판단에 달려 있습니다.)
한편 동의 없는 전대가 있었던 경우, 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 이 경우 임차인과 전차인 사이의 전대차계약은 유효이며, 만약 임대인이 무단 전대차를 이유로 전차인에게 소유권에 기한 방해배제청구를 하여 전차인의 목적물 사용수익이 불가능하게 되는 경우 임차인은 전차인에 대한 담보책임을 지게 될 수 있습니다. 귀하께서 임대인이 전대차계약을 해지할 수 있다고 주장하는데, 민법에 따르면 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있을 뿐 전대차계약을 해지할 수 있다는 규정은 없으며, 계약의 당사자가 아닌 자가 타인 간의 계약을 직접 해지하는 결과가 되어 그러한 특약이 유효한지 논란이 될 여지가 있어 보입니다. 한편 귀하와 전차인 사이에서 귀하는 전차인을 위하여 임대인의 동의를 받아줄 의무가 있습니다.
2. 계약금의 반환 문제
이와 관련하여 먼저 계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약(일방이 채무를 이행하지 아니할 경우 계약금을 위약금을 몰취하겠다는 특약)을 하였는지요?
계약금은 특별한 사정이 없는 한 해약금으로 추정이 됩니다. 따라서 어느 일방이 이행의 착수를 할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다. 이러한 해약금에 기한 계약해제의 경우에는 상대방의 귀책사유 등이 요건이 아니며, 다만 그 시기에 있어 어느 일방이 이행의 착수(이 사건의 경우 전셋집을 인도했거나 중도금 등을 받는 등의 사정)한 경우 해약금에 의한 해제는 할 수 없습니다. 만약 이 사건에서 당사자 모두가 이행의 착수를 하지 아니하여 상대방이 해약금에 기한 해제를 한다면 계약금 100만 원은 포기하고 해제하여야 할 것이고, 귀하께서는 상대방에게 200만 원을 주고 계약을 해제할 수 있을 것입니다.
만약 계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약을 한 경우라면, 일방에게 귀책사유가 있어 계약이 이행되지 못하는 경우 타방은 손해배상을 청구할 수 있는데 계약금이 교부된 경우 계약금을 손해배상액으로 보게 됩니다.
따라서 귀하와 같은 경우 귀하께서 어느 일방이 이행의 착수를 하지 않는 한 200만 원을 주고 계약을 해제할 수 있고, 이는 임대인의 동의서가 없는 경우라도 마찬가지입니다. 만약 계약금을 위약금으로 하기로 한 경우 임대인의 동의서를 받지 못하여 전차인이 주택을 사용하지 못하게 된다면 오히려 전차인이 계약을 해제하고 200만 원을 요구할 수 있습니다.
3. 임대인에게 100만 원의 금액을 청구하려는 부분에 관하여
귀하께서 전차인에게 200만 원을 지급한 경우 그 중 일부인 100만 원에 대해 임대인에게 청구할 수 있는지, 계약 체결을 잘 했다는 내용의 문자를 그 증거로 할 수 있는지에 관하여 해약금으로 해제한 경우 그 중 일부를 임대인에게 청구할 근거가 없어 보입니다. 그리고 그러한 내용의 문자는 임대인에게 전대차계약에 임대인의 동의가 있었으므로 전대차계약의 성립을 임대인에게 주장할 사유는 될지언정 이를 근거로 계약금의 일부를 임대인으로부터 받을 수는 없을 것으로 판단됩니다.
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