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안녕하세요... 너무 답답해서 도움 좀 요청하고자 합니다.
다름이 아니라 월세 보증금을 받지 못해서 이렇게 글을 올립니다.
우선 분쟁의 원인은
1. 월세 선불 지급건 입니다.
임대 기간은 2008년 1월 2일 ~ 2009년 1월 1일 까지 입니다. 계약 내용은 보증금 500만원, 월세 30만원입니다.
계약시 선불월세30만원을 부동상 중개 업자에게 위임하였습니다.
당시 영수증을 받았지만, 분실하여 갖고 있지 아니하고, 계약서상에는 '월세 30만원에 원정은 매월 2일 선불로 지급한다고 명시 되어있습니다.'
집주인이 주장하는 바는 본인은 선불 월세 30만원을 받은적이 없다고 말합니다. 양측 주고 받고 한 영수증이 없습니다. 하지만 계약서상 선불로 지급한다는 말이 명시되어있는데, 어느누가 선불로 해놓고 계약 당일 월세를 받지 않는 사람이 어딧겠습니까?
부동산을 찾아가봤더니 계약서상 선불계약으로 도장을 찍었고, 당연히 선불로 받았어야 계약이 성립된다고 설명해 주시더군요. 제가 매우 유리하다고 하는데... 부동산의 주인이 봐뀌어 월세 선불금 영수증은 찾을 수는 없었고요..
즉 주인은 보증금에서 월세 30만원을 뺀나머지 부분을 준다고 합니다. 제가 선불 월세를 받을 수 있는건가요? 오히려 집주인이 못받았다는 증거를 대야 맞는게 아닐까요?
2. 나머지 월세의 납부입니다.
계약기간은 2009년 1월 1일 까지이지만, 계속 살아도 좋다는 구두계약 조건으로 계약서는 쓰지 않았지만 2009년 11월 21일날까지 살다가, 11월 22일날 이사를 갔습니다. 주인집과의 마찰때문에 이사가기 3일전에 통보하고 이사갔습니다. 주인은 보증금을 돌려준다고 했습니다. 이사당일 보증금 500만원중 200만원은 입금해주셧습니다.
원래 제 생각에 구두상 계약이었지만, 계약기간은 1월 1일까지이기때문에 살지는 않아도 드리고 갈려고 했습니다.
제가 이사가고 남은 계약기간의 월세를 내야하는 것인가요?
또한 현제까지 월세 체납기간이 3개월 인줄 알았습니다. 알고 보니 2개월이더군요. 친구를 통해서 1번 30만원 계좌 이체를 했는데 그부분은 15만원만 인정을 한다고 합니다.
3. 집 주인이 주장하는 한가지는 월세의 체납입니다.
현제 집주인의 상태는 저희에게 월세를 살게하고, 융자 5천만원을 대출 받고있는 상태입니다. 이건 계약시 알고있던 상황이었고,
집주인이 말하기를 월세가 밀려서 자신의 고통이 크다는 식으로 말합니다.
융자 5천만원을 받으셨기때문에 월 이자가 발생되는데, 저희가 월세 입금을 하면 그돈으로 이자를 값고 계시는것 같습니다.
월세를 밀렸으니 피해 보상을 해달라고 합니다.
제가 드린 말은 보증금 500만원을 걸었는데, 월세가 밀렸다면 보증금에서 월세를 까면되지 돈안주실려고 왜 이런저런 얘기를 하시냐고 말씀을 드렸습니다.
알고보니 보증금 500만원은 다른곳에 쓰시고, 자신이 불리해 진다 싶으면, 저희한테는 월세 밀려서 정신적인 피해보상에 대한 얘기만 말합니다.
제가 알기론 계약시 특약에 월세 체납시 연 몇%로 이자를 내겠다는 내용, 또는 월세 미납시 불이익이란 내용이 있어야 성립이 된다고 알고있습니다. 이게 맞는 말이 맞나요?
4. 그리고 현제 집열쇠를 주인이 갖고있습니다. 공사해서 들어온다고요.. 보증금을 주지 않았으니 당연히 아직도 제 집이 아닌가요?
만약에 계약기간 1월 1일 이전에 들어온다면 당연히 들어온 날자에 계산하여 월세를 받을 수 있지 않나요?
원래 저희 이사가면 다음 월세 들어오실 분까지 되어있었습니다. 집주인에게 들어오실분 있다고 하니깐 본인이 들어와 산다고 하네요..
만약 이사온다면 소송문제에서 저희에게 유리하게 작용 되지 않나요?
5. 그리고 너무 화가나서 장기수선충당금도 받아내려고 합니다. 이건 당연히 받을 수 있는걸로 알고있고요..
즉, 금액에 대한 결론은 보증금 500만원에서 이사당일 11월 22일 200만원 입금 받았습니다.
그럼 보증금에서 300만원이 남은 상태이고, 300만원에서 밀린 2달 월세 60만원과 장기수선충당금도 주지 않으려 합니다.
주인은 자기도 피해를 봤기때문에 180만원만 추가로 입금한다고 합니다.(이 180만원 금액은: 보증금 500만 - 선입금 보증금 200만 - 월세 3개월 90만원 - 계약당신 선불 월세금 30만원 - 계약날짜 1개월전 이사갔기때문에 1달 월세 30만원 = 180 도대체 계산이 되지 않습니다. 아무튼 180만원 준다고 합니다.)
저의 계산으로 보증금 500 - 선입금200 = 300만원에서 - 밀린 월세 2개월60만원 + 장기수선 충당금 약10만원 = 250만원입니다.
1~20만원이면 어짜피 한달치 월세 주고 나가려고 했기때문에 이해는 하겠지만, 막무가내로 자신의 입장만 표현할 뿐 제말은 제대로 들을려고하지 않으며, 말을 해도 말이 안통하네요. 자기얘기만 하고 차분차분 얘기해도 중간에 말을 뚝 끊어 버립니다. 그래서 더 답답해 미치겠습니다.
대화로 합의점을 찾으려 정말 많이 노력했지만, 말이 안통하네요. 부동산에서도 절래절래 합니다.
내용이 너무 길군요.. 두서없이 말한거 같습니다....
제가 물어본 내용이 맞는지 알고싶고, 어떻게 대처하는게 옳은 방법인지 알고싶습니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다. 좋은 하루 되십시요...
답변드립니다.
1. 답변 :
1. 임대차계약이 종료된 경우, 임차인인 귀하는 보증금 반환청구권을 갖습니다. 물론 주택을 임대인에게 돌려주어야 할 의무는 이행하시면서 청구할 수 있는 권리입니다.
보증금으로써 일정 기간의 차임 또는 기타 채무에 충당하는 것은 임대인이 임의로 결정할 문제인데, 임대인은 보증금으로써 충당하지 않고 그 지급을 임차인에게 청구할 수도 있습니다. 따라서 귀하의 경우 임대인이 미지급된 월세를 제외하고 나머지 금액만 돌려주는 경우, 귀하가 차임지급을 이유로 부당이득 반환청구를 할 수 있습니다.
부당이득반환청구에서 임대인이 부당한 이익을 얻었다는 사실에 대한 입증책임(귀하가 이미 선불 월세를 지급하였다는 것)은 임차인인 귀하에게 있습니다.
2. 보증금은 돌려주었을 경우, 임대인은 차임 미지급을 이유로 차임지급을 청구할 수 있습니다. 이때에도 임대인은 ①임대차계약이 성립한 사실, ②차임지급시기가 도래한 사실만 입증하면 되고, 월세를 지급하였다는 사실은 임차인인 귀하께서 증명하셔야 합니다.
사안에서 귀하가 영수증을 분실하였다고 하셨으므로 다른 방법으로 선불 월세 1개월치, 친구로 하여금 입금하게 하였다는 월세 1개월치의 입금 사실 자체를 입증하셔야 할 것으로 보입니다.
2. 답변 :
주택임대차보호법이 적용되는 경우입니다.
- 제6조 (계약의 갱신) ①임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝나 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
③2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
- 제6조의2(묵시적갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조 1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. ②제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
위에서 보신대로 주택임대차보호법(주임법)은 임차인을 보호하기 위한 규정을 마련하고 있습니다. 따라서 계약기간인 2009년 1월1일이 지나고도 계속 그 주택에 거주하셨다면 계약은 묵시적으로 갱신된 경우에 해당합니다. 귀하의 경우는 구두로 계약까지 한 경우이므로 당연히 2009년1월2일부터 2년간 계약이 연장됩니다.
계약이 2년으로 연장된다 하더라도 임차인인 귀하께서는 계약을 해지 하실 수 있습니다.(위 규정 6조의2 참고) 다만 이 경우 임대인이 예상하지 못한 손해를 방지하기 위해서 해지의 통고는 3개월 후에 효력이 발생합니다. 따라서 2009년 11월 19일날 이사를 가겠다고 통보하셨다면 임대차계약은 2월 18일 이후에 해지되는 것입니다. (이것은 법정 해지입니다.)
법정해지와 다르게 임대인과의 동의에 의해서 11월 22일을 해지일로 정하여 해지계약을 맺은 것으로 볼 수 있습니다. 귀하의 글에만 비추어 본다면 임대인이 보증금을 돌려준 행위로 보아 해지 계약을 맺은 경우로 보입니다.
따라서 임차인인 귀하께서는 11월 22일까지의 차임만을 지급하시면 됩니다. 구두로 계속 거주하라고 하셨다는 의미가 무상으로 거주하라는 의미로 해석되지는 않습니다. 따라서 그동안 거주하신 기간에 대해서는 차임을 지급하셔야 합니다.
그런데 귀하께서 올리신 ‘30만원을 1번 계좌이체 하셨는데 15만원으로 된다’는 것이 무엇을 의미하는 것인지는 모르겠습니다. 2월분의 차임을 연체하셨다면 나머지 30만원부분에 대한 차임을 더 지급하셔야 할 것 같습니다.
3. 답변 :
월세(정확히는 차임입니다.)를 연체하신 경우 그 액수를 보증금에서 충당할지 여부는 위에서도 말씀드렸듯이 임대인인 집주인의 자유입니다. 귀하는 임차인으로서 차임을 제 때 납부하셔야할 의무가 있으신 겁니다.
또한 월세를 연체해서 임대인이 이자를 내지 못한 사정에 대해서는 임차인인 귀하께서 그 손해를 배상할 의무는 없습니다. 다만 차임은 채무에 해당하므로 연체하신 경우 특별한 약정이 없다하더라도 법정 이자 규정이 적용됩니다.
- 민법 제379조 : 임대차에 있어서 연차차임(월세)에 대한 지급이자의 약정이 있다면 그 약정에 따르고 약정이 없다면 민사상의 법정이자인 년 5%를 청구할 수 있습니다.
다만, 정신적인 피해보상을 주장하는 부분은 특별한 손해에 해당할 수 있습니다. 특별한 손해는 임차인이 계약 당시 이런 손해가 발생할 수 있다는 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에만 인정되며 임대인이 입증해야 합니다. 통상적으로는 5천만원을 대출받고 있는 상태임을 알았다 하더라도 이자 연체로 인한 정신적 고통에 대해서 까지 알 수 있었다고 보기는 어려울 수 있습니다. 귀하가 이러한 정신적 고통에 대해 알고 있었다는 것은 앞서 말씀드린바와 같이 임대인이 입증하여야 합니다.
4. 답변 :
임차인이 주택을 사용할 권리가 있다 하더라도 집주인이 되는 것은 아닙니다. 집주인은 여전히 임대인이고 임차인은 계약기간동안 빌려 쓰시는 입장입니다. 다만 보증금을 돌려주지 않은 경우라면 임차인은 계약 기간이 종료된 경우에도 계속 그 주택을 사용하실 수 있습니다. 이를 동시이행항변권이라 합니다. 다만 그렇다 하더라도 사용하신 기간 동안의 차임은 지급하셔야 합니다. 이때 임차인인 귀하께서 그 주택을 사용하시지 않은 경우라면 보증금을 반환해줄 때까지의 차임도 지급하지 않으셔도 됩니다.
나머지 상담 신청 내용은 귀하의 글만으로는 명확한 사실관계를 파악하기 곤란한 부분이 있습니다. 따라서 저희 상담 내용이 사실과 다를 수 있다는 우려가 듭니다. 그래도 조금이나마 도움이 되기를 바라며 저의 임의대로 해석을 하여 답변해 드리겠습니다.
계약기간이 끝나기도 전에 들어온다면 귀하는 집을 돌려주지 않으셔도 됩니다. 다만 귀하도 이사를 가게 된 사정으로 집을 돌려준 경우에는 그 기간은 임차인이 차임을 지급하지 않으셔도 되는 것이고, 귀하가 임대인에게 월세 즉 차임을 청구할 수 있는 권리는 없습니다.
다음 들어오실 분이 정해져 있었다는 내용과 관련해서는, 집주인은 임대인이므로 임차인인 귀하께서는 마음대로 다음분이 들어오도록 할 권리가 없습니다. 임대인이 새로운 임차인과 새로운 임대차계약을 체결한 것이 아니라면 귀하가 언급한 계약은 효력이 없을 수도 있습니다.
5. 답변 :
임차물(월세 계약한 집)이 아파트라서 장기수선충당금이 부과된 경우라면 관리비 고지서에 장기수선충당금은 소유자가 부담하는 것이라는 내용이 기재되어 있는 경우가 많습니다. 아파트 관리 규약상 장기수선충당금을 소유자가 부담하는 것으로 되어있다면 이는 당연히 집주인에게 반환을 청구할 수 있습니다. 귀하께서 거주하셨던 아파트의 관리사무소에 문의하여 이러한 내용의 정관이 있는지 확인하여 보시고 서면상으로 받아 두시는 것이 좋을 것으로 보입니다.
계약기간은 위에서 말했듯이 귀하와 임대인의 합의로 11월 22일에 종료한 것으로 보이기 때문에 월세 부분은 다시 논의를 해 보시기 바랍니다. 만약 합의없이 귀하가 일방적으로 방을 때신 경우라면 해지 통고를 하신 11월 19일 이후 3개월분의 차임을 더 지급하셔야 합니다.
임대인과 보증금 반환문제에 대하여 다시 한번 정확하게 대화를 해보시는 것이 좋을 것입니다. 또한 귀하께서 하여야 할 의무도 다하시는 것이 좋을 것으로 보입니다. 법적인 절차는 시간적·비용적 소모가 상당하여 최후의 수단으로 사용하시는 것이 좋습니다.
지면상담에는 한계가 있습니다. 상담 글이 길어 답변도 길어졌습니다. 다만 직접 내원하여 더 구체적인 사실관계를 설명해주신다면 저희도 더 구체적인 답변을 드릴 수 있을 것입니다. 지방에 거주하고 계신다면 가까운 지역에 있는 무료법률상담기관을 안내해 드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다. 상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-11시30분입니다.
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