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안녕하세요.
전세계약 만료 전 몇가지 궁금한점이 있어 글 남깁니다.
1. 현재 거주하는 곳이 2종근린생활시설(고시원)으로 등록된 원룸이고, 17년 2월 말 처음 들어와서 2년 전세계약 만료시점 계약서를 다시 작성하자고 했지만 작성을 하지 않고 묵시적갱신으로 연장되어 최종 21.2월 말 계약완료 입니다.
2. 개인사정으로 인하여 전세 만기 전 이사를 가는거라 계약 만료 전 10월 중순 집주인에게 계약만료일(21.2)보다 12~1월 중에 일찍 나갈 수 있다 말씀드렸고 알겠다고 하면서 다른 세입자가 집을 볼 수 있으니 문자로 집 비밀번호를 남겨달라 하여 남겨두고, 새로 집을 구하여 계약 진행 후 11월 초에 이사갈 집 계약이 완료되어 계약일에 이사일(21.1.11)까지 보증금을 달라고 말씀드렸습니다.
3. 집주인은 계약 만료 전 나가는게 말이 되냐며 12~1월에 집 많이 나가니까 그때까지 기다려보자고 말하고 아직 확답을 주지 않은 상황입니다.
4. 그 후 지금 살고있는 집 등기부등본을 열람해보니 임차권설정이 2건 되어있음을 확인했고, 제가말한 이사날(21.1.11)에 전세금을 못받을 가능성이 크다고 생각들었습니다.
5. 전세금을 못받으면 돈도 문제지만, 이사할 집의 경우 전세대출을 끼고 가는거라 대출실행 후 1달 이내 전입신고+은행제출까지 완료해야하는데 중간에 기간이 뜨는 문제가 생겨 여러모로 복잡해진 상황입니다. 그래서 동생을 제가 현재 거주하는 전세집에 전입신고를 하고 제가 퇴거 후 이사할 집 전입신고를 하게 되면 남은 전세기간동안 동생이 거주하고 있기 때문에 전세금에 대한 대항권을 갖을 수 있는건가요?
6.현재상황으로 최대한 세입자를 구해서 나가려고 하나 등기부등본 상 임차권설정이 2건 되어있어 세입자도 잘 안구해질 것 같습니다.... 그전에 보증금을 받을 수 있는 방법이 있을까요? 보증금을 못받으면 이사 시 돈문제도 문제지만 퇴거 후 대출실행으로 인하여 전입신고를 하게되면 대항권을 못받게 될까봐 너무 걱정되고 답답합니다.... 혹시 제가 할수 있는 상황이 뭐가 있을지 전문가분들의 답변 기다리겠습니다.
올려주신 글 잘 읽어보았습니다.
주택임대차보호법에 따르면 임대인과 임차인 사이에 임대차 기간이 만료가 되기 1개월 전까지 조건변경 등에 대한 통지가 없이 기간이 지나가면 묵시적인 갱신이 된 것으로 봅니다(동법 제6조 참고).
묵시적인 갱신의 상태에서는 임차인은 임대인에 대하여 언제든지 임대차계약의 해지를 통지할 수 있으며, 이때 임차인의 계약해지통지는 임대인에게 의사 도달 후 3개월이 지나면 그 효과가 발생합니다(동법 제6조의 2 참고)
이를 바탕으로 문의하신 내용에 대하여 답변을 드리도록 하겠습니다.
1~4,6. 묵시적인 갱신의 상태에서 임차인이 2020년 10월 중순에 임대인에게 임대차계약의 해지를 통지하였으므로 임대인에게 해지통지 후 3개월이 지난 2020년 1월에는 보증금을 돌려받을 권리가 있습니다.
따라서, 지금이라도 임대인에게 10월에 계약해지통지를 하였다는 날짜를 특정하여 기재한 내용증명우편을 발송하고, 이사를 하기 전에 관할법원에 임차권등기명령신청을 하여 임차권등기가 경료가 된 이후에 이사를 하면 임차보증금에 대한 대항력 및 우선변제순위가 그대로 인정이 됩니다.
5. 주택임대차보호법상 제3자에 대한 대항력을 인정받으려면 임차주택에 대한 입주와 주민등록상 전입신고를 마쳐야 하는데, 이때 주민등록은 임차인 본인 뿐 아니라 임차인의 배우자나 자녀의 주소를 포함한다고 보는 것이 법원의 판례를 통하여 나타난 예입니다. 형제의 경우에는 처음부터 같이 생활을 하다가 계약 당사자가 전출을 하였다거나 경제적으로 부양을 하는 형제관계가 아닌 한, 임차인이 이사를 대비하여 같이 살지도 않았던 동생을 입주시키고 전입신고를 하는 것은 대항력을 인정받기에는 다툼의 여지가 있다 할 수 있습니다. 이 경우에는 임대인의 동의를 얻어 임차인이 동생에게 임차권을 양도하고 입주 및 전입신고를 하면 대항력을 인정받을 수 있는 여지가 있다 하겠습니다.
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