문의자: 공인중개사

 

저는 공인중개사로서 2004년 농림지역이고 보전산지이며 지목은 임야인 토지를 중개하였습니다.

 

부동산중개업법시행령 제22조(중개대상물의 확인.설명)6항에는 중개사가 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한사항을 설명토록 하고 있고, 저는 공인중개사로서 중개시 확인설명서에 기본사항과 토지이용계획확인원. 등기부등본. 지적도등을 상세히 설명.기재.교부 하였고 이와 아울러 향후 농가주택이나 종교시설 등등으로 개발하게 될 경우를 고려하여 추가로 토목측량설계사무소에 의뢰하여 산지개발시 가장 중요하게 고려할 기본사항이라고 하는 경사도. 입목현황조사등을 확인 개발이 80%이상 가능하다고 제공받은 자료를 근거로 농가주택은 가능하다고 설명하였습니다.

그리고 도로부분도 허가를 받기위하여 지주들 간에 마찰이나 문제가 발생되지 않도록 토목측량회사에 외뢰하여 도로예정지로 지적분할과 주변지주들과도 상호 협조하도록 확인하였습니다.

당시, 저는 가급적 매수자가 알아두면 도움이 될 사항에 대하여도 법규정, 조례등을 찾아가며 설명한바 있는데 농가주택은 허가가 가능하나 농업인이 아니면 허가가 날수 없으니 1년 이상 경작(실제는 6월이상경작 1회추수정도로고 인정된다고도함) 1인당 1000제곱미터 이상 경작해야한다는 등 농민으로서 농가주택을 지을 수 잇는 요건을 갖추어야 한다는 설명을 하였고, 가격은 좀더 비싸지만 건축허가가 쉽게 가능한 관리지역의 설명도 하였으나 매수인들은 돈이 부족하다며 농림지역을 택했습니다.

그런데 매수자는 7~8년이 지난 지금 "허가가 난다고 해서 땅을 샀는데 허가받기 어려우니 책임지라"고 하고 있습니다.

 

중개사의 중개대상물 확인설명은 어디까지 인건지..

확인되 상황은 지금은 중개시점과 달리 경사도 규제가 강화되어 허가가 날 수 없는 것 같습니다.

 

중개사사 반드시 허가관청에 개발허가 가능 유무를 확인한 후에 그것을 단서로 중개해야 하는것인지!

저는 공부인 토지이용계획확인원과 등기부등본 지적도등을 교부하고 중개업법에 준하여 성실하게 설명하였는데., 어떤부분이 부족했던것인지 이해되지 않습니다.

중개사는 중개업법에의해 법적공부를 정확하게 제시,설명은 하지만 허가가 나고 안나고는 워낙 다양한 사안에 접할 수 있기에 허가에 관한 사항에 대하여는 별개로 보고 있고 허가를 책임진다는 확답을 단서하지 않습니다.

그런데도 중개사가 책임을 지라고 한다면 어떻게 얼마나 책임져야하는지요?

 

당시에 매수인은 농민으로 요건을 갖추기 않고 있다가 가격이 오르지 않자 매도인에게는 어찌하지 못하고 중개인인 저에게 무리한 요구를 하고 있다는 제 생각을 지울 수 없습니다.

 

법률구조법인의 구체적인 답변을 듣고 싶습니다.

그리고 판례들이 있으면 알려주시면 감사하겠습니다.

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