답변드립니다.

1. 계약은 당사자의 의사표시의 합치에 의하여 성립하게 됩니다. 즉, 구체적으로는 임야를 매도, 매수하겠다는 청약에 대한 상대방의 승인의 의사표시가 청약자에 도달한 때에 계약이 성립하게 되는 것입니다. 귀하의 경우 매매계약의 의사에 대해 양 당사자가 합의를 한 후 계약금과 중도금의 지급이 이루어졌다면 계약이 성립된 것으로 볼 수 있습니다.

2. 매매계약이 성립된 후에는 적법한 사유로 인하여 계약이 해제나 취소가 되어 계약의 효력을 상실하지 않는 한, 매도인이 제3자에게 임야를 또다시 매도할 수는 없습니다.  

계약이 성립되면 매도인과 매수인은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 동시이행의 항변권이 발생하게 됩니다(민법 제536조).
따라서 매도인은 매수인이 잔금을 지급하지 않는 이유로 매매계약을 해제하려고 하는 경우, 매수인은 매도인에게 소유권이전등기의무를 이행할 때까지 잔금의 지급을 거절할 수 있는 항변권이 생기게 됩니다. 매도인의 소유권이전등기의 의무와 매수인의 대금지급의 의무가 동시에 있으므로 매도인이 소유권이전등기의무를 이행하지 않고서, 매수인의 대금지금의 의무가 이루어지지 않는다는 이유만으로 계약을 해제하기는 어려울 것으로 보입니다.

참고로, 대법원은 동시이행의 관계에 있는 쌍무계약에 있어서 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려고 하는 자는 동시이행관계에 있는 자기 채무의 이행을 제공하여야 하고, 그 채무를 이행함에 있어 상대방의 행위를 필요로 할 때에는 언제든지 현실로 이행을 할 수 있는 준비를 완료하고 그 뜻을 상대방에게 통지하여 그 수령을 최고하여야만 상대방으로 하여금 이행지체에 빠지게 할 수 있는 것이며 단순히 이행의 준비태세를 갖추고 있는 것만으로는 안 된다(대법원 69다1223, 1224 판결, 대법원 85다카2197 판결 등)고 판시한 바 있습니다.

3. 계약이 성립되어 계약금이 지급되었을 경우, 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 그 배액을 상환하게 된다면 매매계약을 해제할 수 있게 됩니다(민법 제565조). 여기에서 이행의 착수란 보통 중도금의 지급을 의미하므로 중도금을 주기 전에 해제할 경우를 말합니다.

그러나 올려주신 경우처럼 매수인이 중도금을 지급하여 이행을 착수한 것으로 볼 수 있을 경우 다음과 같은 민법의 적용을 받게 될 것입니다.

민법 제544조 (이행지체와 해제)
당사자일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.
민법 제548조 (해제의 효과, 원상회복의무)
①당사자일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
②전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.
민법 제390조 (채무불이행과 손해배상)
채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.

따라서 매수인이 계속해서 잔금을 지급하지 않고 내용증명을 보내어 언제까지 잔금을 지급하여달라고 최고하였음에도 불구하고 그 기간 내에 잔금을 지급하지 않았을 경우 매도인은 매수인이 이행지체를 하였다는 이유로 계약을 해제할 수 있습니다. 그리고 계약을 해제하고자 할 때 매도인은 지금까지 받은 계약금과 중도금을 매수인에게 반환하여야 할 의무가 있습니다. 또한 매수인은 매도인에게 이에 대한 손해가 발생하였다면 그에 대한 손해배상을 해야할 의무가 있습니다. 이러한 의무의 이행은 동시이행관계에 있습니다.

4. 만일 매수자가 지금이라도 잔금액과 지연이자를 지급하게 될 경우, 매도인도 임야에 대한 소유권이전등기를 동시에 해 주게 된다면 양 당사자가 매매계약의 의무를 모두 이행하게 되고 계약의 만족을 얻게 될 것입니다. 이미 이행지체가 발생하였을 경우, 양 당사자가 협의로 인해 잔금의 지급과 등기를 동시에 이루어진다면 계약이 유효하게 될 것입니다. 다만, 계속되는 이행지체로 인해 채권자가 매매계약을 해제할 것을 요구할 수 있으므로 매수인은 잔금과 그에 대한 이자를 지급할 것을 약속하고 계약을 유효하게 하자고 매도인과 협의할 사안입니다.

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