답변 드립니다.

상가임대차보호법은 대항력 등에 대하여 다음과 같이 규정하고 있습니다. 대항력은 임대차 계약당사자 이외의 자에게도 주장할 수 있는 효력을 말하는데, 임대차는 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제11조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날로부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(동법 제3조1항).

그리고 계약갱신 요구 등(제10조)에 관하여 다음과 같이 규정하고 있습니다.
제1항 임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음의 각 1의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓 그밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 쌍방의 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유회복이 필요한 경우
8. 그 밖의 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

제2항 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위내에서만 행사할 수 있다.

제4항 임대인이 제1항의 기간이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료한 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.

제5항 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.  
      
따라서 갱신이 된 임대차의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약의 해지를 통고할 수 있으므로 5월 중순에 임대차 해지의 의사표시를 하였다면 3개월이 경과한 8월 중순에는 계약해지의 효력이 발생합니다. 임대인의 주장은 타당하지 않으며 보다 분명히 하기 위해 임대차 계약해지의사를 표시하고, 밀린 월세를 공제한 나머지 보증금을 반환할 것을 내용으로 한 서면을 작성, 내용증명우편으로 보내시기 바랍니다.
임대인도 충분한 시간(3개월)을 가지고 새로운 임차인을 찾게 되므로 별도로 손해가 발생하는 것은 아니며 임차인은 3개월 동안의 임차물 사용에 대한 월세는 지불하여야 합니다. 물론 3개월이 채 안되어서 새로운 임차인이 생겨서 보증금을 반환받고 퇴거하는 경우에는 사용기간 동안의 월세를 지불하면 됩니다.  

계약이 해지되고 퇴거와 동시에 보증금을 반환받을 때까지 대항력을 유지하여야 합니다(미리 폐업신고를 하시면 안 됩니다). 만일 보증금을 받지 못한 채로 조속히 퇴거를 해야 한다면 임차권등기명령을 임차건물의 소재지를 관할하는 법원에 신청해야 대항력이 그대로 존속됩니다.        

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