답변 드립니다.

올려주신 사연에서 실소유주와 등기부상 소유자가 다르다고 하셨는데... 부동산실권리자명의등기에관한법률에서 인정하는 경우가 아닌 명의신탁의 경우라면 추후에 문제가 발생할 수도 있습니다.

위법에 따르면 명의신탁약정의 효력은 무효로 한다. 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방의 당사자가 되고 그 타방당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다. 제1항 및 2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다고(동법 제4조) 규정하고 있습니다. 대법원은 여기서 말하는 제3자라 함은 명의수탁자가 물권자임을 기초로 그와의 사이에 새로운 이해관계를 맺은 사람을 말한다고 판시(대판 2004.8.30.2002다487711)하고 있습니다.

진정으로 실소유자가 따로 있고, 등기상의 소유자는 명의만을 빌려준 것인지를 확인하실 필요가 있습니다. 위법을 위반한 명의신탁약정이 있었다면 추후에 명의신탁약정이 해제되고 실소유주의 명의로 전환되는 경우 전세금을 반환받는데 어려움이 생길 수 있습니다. 즉, 전세금의 반환을 명의인에게 청구하여야 하는데 명의인이 자력이 없다면 전세금을 회수하기 어려운 상황이 발생할 수 있습니다. 신중하게 생각해야 할 것으로 보입니다.

등기부상의 소유자가 명의신탁약정에 의한 명의수탁인이 아니라 진정한 소유자라면 소유자와 직접 계약을 체결하는 것이 아니고 대리인과 계약을 체결하는 상황이니 부동산 등기부상 명의인(소유자)의 위임장과 인감증명서는 반드시 받아야 합니다. 그리고 소유자가 분양사무실 직원에게 전세계약체결 및 근저당해제와 관련하여 위임했는지 여부를 확인하시기 바랍니다. 그리고 명의인의 인적사항 및 주소지를 정확히 알아두시기 바랍니다. 또한 명의인이 소유자임을 주장함에 다소 의심이 생기는 경우라면 실소유주의 인적사항과 주소지도 알아두시기 바라며 특약으로 전세계약서에 실소유주가 전세보증금의 반환을 책임지는 것으로 하는 연대보증관련 실소유주 서명 날인을 받아 두기 바랍니다.  

한편 전세보증금의 일부(계약금을 제외)로 이미 설정된 근저당을 해제하기 위해 지불하실 예정이라고 하면 전세계약서상에 이런 상황을 기재하시기 바랍니다. 그리고 융자금을 상환하는 은행으로부터 근저당설정자(명의인)를 대위하여 변제하는 사실을 분명하게 말하고 대위변제한 사실의 확인증을 발부받도록 하시기 바랍니다. 마찬가지로 근저당설정 또한 단순히 명의만을 빌려준 경우라면 실소유주에게 위 대위변제한 금액에 대해서 그 반환과 관련하여 보증할 것을 요청, 서명 날인을 받으시기 바랍니다.      

올려주신 목적물의 경우 법률적인 권리관계가 정확하게 파악되지 않고 모든 계약이 분양사무소 직원(대리인)에 의해서만 처리된다는 점과 (중개수수료를 지불하지 않아도 된다는 점에서는 편할 수 있겠지만) 중개인의 도움없이 계약을 체결하여 목적물에 관한 세부적인 내용을 꼼꼼히 살펴볼 수 없다는 점에 문제가 있습니다. 소유관계가 불명확하여 전세금반환이 어려울 수 있는 위험한 물건에 입주하는 것보다 보다 안정적인 주거를 찾아보시는 것이 바람직하리라고 판단됩니다.

지면상담에는 제한이 따릅니다. 좀 더 구체적으로 알고 싶으신 경우 본 상담원에 직접 찾아오시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 상담 후 원하시면 상대방을 본원에 나오게 해서 조정해 드릴 수도 있습니다. 지방 거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.

대한가정법률복지상담원의 위치는 지하철 4호선 이용 혜화역(대학로)에서 하차, 1번 출구로 나오시어 동숭아트센터를 지나 훼미리마트 골목으로 50m 직진하여 비둘기 재활센터를 지나 두 번째 건물인 테크노타운 3층입니다. 상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.

대한가정법률복지상담원
전화 : 02-2697-0155, 02-3675-0142~3
이메일 : lawqa@chollian.net  
이 게시물을..