* 답변 드립니다.

귀하가 사안을 통해 문의하신 내용이 확정일자의 법적효력이 존속하느냐의 여부인 것인지요. 문맥을 통해서는 이와 같이 해석이 되나 문의내용이 애매하여 정확한 답변이 어렵다는 점 양해해주시기 바랍니다. 그러니 자세하고 정확한 상담을 원하시면 꼭 상담원으로 방문하여 상담하시기 바라며 일단은 원칙적인 답변을 드리겠습니다.

1. 먼저 보증금을 높여주기 전에 지금 살고 있는 주택의 등기부등본을 통해 근저당권, 가압류, 가처분 등 새로운 권리관계가 생겼는지를 확인해 보셨는지요.
만약 지난 2년 동안 해당 주택에 근저당권이나 가압류 등이 설정돼 있다면 나중에 경매로 넘어갔을 때 문제가 되며, 임차인은 순위가 밀리기 때문에 증액된 보증금에 대한 우선변제권이나 대항력을 행사할 수 없는 경우가 발생할 수 있사오니 이 부분을 꼼꼼히 챙기셔야 할 것입니다.
등기부등본을 확인하여, 위와 같은 권리관계가 발생하지 않았다면 귀하는 증액된 보증금으로 새로운 계약서를 작성하고 확정일자를 받아도 귀하의 권리는 현재처럼 보호될 것으로 보입니다. 물론 우선변제권은 새로운 계약서에 확정일자를 받은 그 다음날부터 발생합니다.

2. 그러나 만일 근저당권, 가압류, 가처분 등 새로운 권리관계가 발생하였다면, 종전의 계약서는 그대로 보관하시고 보증금의 증액부분에 대한 계약서를 작성하시기 바랍니다. 새롭게 전세계약서를 작성하는 경우 일자에 따라 대항력의 순위가 변경되므로 선순위 근저당권보다 후순위로 밀려날 수 있어 보증금 반환청구권에 대한 우선순위의 변경이 우려되기 때문입니다. 즉, 종전 임대차의 확정일자로부터 주장할 수 있는 대항력이 소멸되고, 새로운 계약서의 일자로부터 대항력이 생기기 때문에 그 지위가 안전하지 않습니다. 보증금이 증액된 재계약서의 확정일자는 관할 등기소에 가서 받으셔야 합니다. 동사무소에서는 전입신고와 동시에는 받을 수 있지만 기존의 주소지에서의 재계약의 경우는 확정일자인을 처리하지 않습니다.

3. 물론 귀하처럼 기존의 계약서에 증액한 금액만을 기재하는 방법도 있으나, 기존 계약서에 찍힌 확정일자인과 보증금을 증액한 날짜가 다르기 때문에 증액한 부분에 대해서는 우선변제를 받지 못할 가능성을 배제하기 어렵습니다. 따라서 위의 여러 가지 경우를 참조하시어 귀하의 권리보호에 가장 적합한 방법을 선택하시기 바랍니다.

다시 한 번 말씀드리지만 지면 상담에는 한계가 있습니다. 구체적인 자료가 있으시다면, 그것을 가지고 내원하시어 상세한 상담을 받으시기 바랍니다. 지방에 거주하신다면 가까운 지역에 있는 무료법률상담기관을 안내해 드리겠습니다.

대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.
상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-11시30분입니다.

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