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주택을 매매하였고 기존에 살던 임차인이 아무말 없이 6개월 지난 뒤 일방적으로 내용증명으로 계약해지의 의사를 밝힌뒤 일주일 후 불시에 이사했으며 그뒤 보증금반환 금액을 놓고 계약해지의 효력이 언제부터 발생하냐를 두고 서로 다툼이 있었고 이사날짜도 알려주지 않고 이사를 가버리는 바람에 원상복구도 하나도 이루어 지지 않은 상황입니다.
중간에 조율을 하려고 하였으나 임차인이 갑자기 소액소송을 제기하여 지금 진행중이며 21일날 판결이 나옵니다.
다름이 아니라 임차인이 소액재판 소를 제기 한것은 보증금액을 전액 반환해 달라는 것이며 저는 주임법에 따라 3개월후 계약해지의 효력이 발생하므로 3개월치 월세와 원상복구 관련 비용을 제하고 반환하겠다고 주장하고 있는 상황입니다.
최초 이 사안은 임대인이 바뀌면서 기존 임차인과의 재계약인지 묵시적갱신중의계약 인지를 두고 서로 계약해지 효력 기간을 두고 임차인쪽에서 소를 제기한것이라 저는 법에 제가 처한 입장을 충분히 밝히며 더불에 원상복구가 전혀 되지 않아 보증금 반환이 더 늦어지고 있으니 원상복구를 해달라 요구하였으나 임차인은 자기가 10년 동안 거주 했기때문에 자기가 부순 방문.거실과 방등파손.싱크대와 현관문.타일등에 전 임대인과 상의 없이 시공한 시트지 작업등 모든 것을 10년이라는 시간동안 생기는 감가상각비를 내세우며 해줄수 없다고 입장을 밝혀왔습니다.
또한 고치면서 발생한 금액 영수증을 다 첨부해달라고 하여 준비서면으로 영수증첨부 다 하긴 하였는데 이럴경우 21일 판결날때 원상복구관련 판결도 같이 나서 보증금 반환 금액을 결정 지어 주는건가요?
아니면 판결은 최초 사안이였던 계약해지의 효력 발생기간이 1개월인지 3개월인지에 대해서만 나고 원상복구에 관련하여서는 제가 다시 임차인에게 소송을 제기 해야하는 것인가요?다시 소를 제기 해야한다면 공탁금 걸고 진행하면 되는건가요?
그리고 임차인이 살면서 인테리어로 꾸민다고 주방타일과 싱크대에 시트지를 바르고 현관문에 시트지를 바르고 한것은 청구 할 수없는건가요?전 주인 동의하에 없이 했다는 거 전주인분께 확인하여 문자내용 법원에 제출하긴 했습니다.
작성하신 글 잘 읽어보았습니다.
임대차 계약에서의 보증금의 성격을 법원은 다음과 같이 판시하고 있습니다.
임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에, 특별한 사정이 없는 한, 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다.
임대차계약의 경우 임대차보증금에서 그 피담보채무 등을 공제하려면 임대인으로서는 그 피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 주장을 하여야 하고 나아가 그 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생원인에 관하여 주장·입증을 하여야 하는 것이며, 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·입증책임을 부담한다.[대법원 2005.9.28.선고 2005다8323판결]
임대차 계약서에 임차목적물의 반환 시 임차인이 원상회복의무를 부담하는 것으로 되어 있을 경우, 이러한 원상회복비용을 소송에서 주장, 입증하실 경우 보증금에서 공제될 것으로 판단됩니다. 이와 같은 주장을 이미 제기되어 있는 소송 내에서 모두 하시어 법원의 판단을 받으시길 바랍니다.
주택에 부합한 부분이 있는 경우 그것이 부속물인지 부합물인지에 따라 임대인의 동의가 필요한 것인지 여부가 달라집니다. 민법은 다음과 같이 규율하고 있습니다.
제646조(임차인의 부속물매수청구권) ①건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
②임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.
제626조(임차인의 상환청구권) ①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
만약 임차인이 한 인테리어가 유익비에 해당한다면 임차인이 이것에 대한 주장, 입증 책임을 부담합니다.
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