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안녕하세요
집주인 부도로 인해 전세금 관련해서 문의 드립니다.
현재 17년 11월27일 전세 9천만원(신혼부부전세대출5300,자기3700)에 들어온 무주택자 임차인입니다.
그당시 매매와 전세가 동시에 이뤄진 아파트이며 시세가 9500만원이었으며 지금도 9000만원정도 합니다.
2년에 연장1년 했으며 19년 11월에 집주인과 협의 하에 1년연장하며 20년 10월경 전세를 뺀다고 이야기해서
집주인은 나가기 2달전에 알려다라고 하고 협의하에 거주하였습니다.
20년 10월 빠질 내용으로 7월 20일경 임대인과 연락을 하였으나 연락이 되지 않아 전세 뺀다는 문자를
문자로 10월 7일에 전세 뺀다고 남겼더니 전화가 와서 임차인께서 사업을 하다가 부도가 곧 차압딱지가 붙는다고 합니다.
저는 17년 11월 27일에 주소지 변경과 확정일자를 받았으며 현재도 거주하고 있습니다.
등기부등본상에 현재 거주하는 아파트는 근저당이나 가압류상태는 아닙니다.
계약서류상 집주인의 상태는 다른곳 빌라와 토지를 보유하고 있읍니다. 현재는 정확하지 않습니다.
10월에 빠지는 이유는 아파트 분양당첨이 되서 20년 10월 입주예정입니다.
2억1천5백원 아파트이며 아파트담보대출로 149,000,000받고 나머지 현금 3천과 전세뺀금액 3천7백만으로 대체하려했으나
전세금을 못받을 처지에 놓였습니다.
현재 은행에서 중도금 (대출+이자)로 1억2천6백만원 있으며 잔금(확장비 취등록세포함) 7600만원이 남은 상태입니다.
담보대출1억4천9백만원으로 중도금 상환하고 나머지 차액과 가지고 있는 금액3천만원과 전세 뺀 3700만원으로 입주하려 했느나 못하는
상황입니다.
1)분양아파트는 원래 전세대출 상환하고 담보대출로 갈아타야하는데 못하는 상황이라 분양아파트를 전세를 주어도 되는지요?
그리고 부도난 임차인 집에서 해결될때까지 거주를 해야하는지요?
2)지금 깡통전세살고 있는 아파트에 대해 경매진행시 그냥 경매되기만 기다려야하는지 아니면 낮은금액이 될때까지 기다려 경매에 참여해야하는지요?
3)최대한 전세금을 손해안보고 할수 있는 방법이 무엇인지요?
4)전북 전주인데 무료법률상담할수있는곳 알려주시면 감사하겠습니다.
작성하신 글 잘 읽어보았습니다.
임차인이 임차주택에 등기부상 저당이나 가압류가 없는 상태에서 입주를 하고 주민등록상 전입신고를 마치면 그 자체로 제3자에 대한 대항력을 갖게되며, 계약서에 확정일자인을 받으면 임차주택의 경매나 공매 시 후순위 권리자나 일반채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있습니다.
본 사안의 경우, 선순위 권리자가 없는 상태에서 갭투자를 하는 임대인이 매매가액 9,500만원 정도인데, 세입자가 전세보증금 9,000만원에 들어와서 살고 있는 상태에서 현재 시세가 9,000만원 정도 형성을 하고 있는 상태에서 임차인이 이사를 하고자 하나 임대인이 부도가 나서 곧 집이 경매가 들어올 우려가 많은 상태라 할 수 있습니다.
임차인이 아파트를 분양을 받아서 2020년 10월에 이사를 할 예정이었지만 이집이 해결이 되지 않으면이사를 하기 어려운 상태라 하여 이를 기초로 하여 답변을 드리도록 하겠습니다.
1) 분양받은 아파트가 전매금지기간이 없다면 자유롭게 임대를 할 수 있으나 전매금지기간이 있다면 직장 이동 등 특별한 사유가 없는 한 임대를 할 수 없습니다.
2) 현재 세를 사시는 집을 임차인이 제3자에 대한 대항권 및 우선변제권을 가지고 있어 제3자가 이집을 법원에서 낙찰을 받는 경우에는 배당을 받지 못한 금액에 대하여 경락인에게 대항권을 행사하여 보증금반환을 주장할 수 있으나, 임차인이 낙찰을 받는 경우에는 혼동으로 인하여 임차권이 소멸하므로 법원에서 최저가로 낙찰을 받는다고 하더라도 손해 보는 금액을 임대인에게 보증금반환청구를 할 수 없게 되므로 결국 9,000만원에 집을 매수한 것으로 이해할 수 밖에 없습니다.
3) 현재 이집에 대하여는 제3자가 낙찰을 받을 여지가 없어 보이므로 임차인이 최저가에 낙찰을 받아서 손실을 최소화하는 범위내에서 매각을 고려해볼 여지는 있다 하겠습니다.
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