답변 드리겠습니다.

임대차계약 전에 미리 임대목적물의 등기부를 확인하셨더라면 이런 어려움을 겪지 않으셨을텐데 하는 아쉬움이 남습니다.

1.사기죄 성립여부

부동산담보신탁의 경우 해당 부동산의 소유권이 신탁회사에게 이전,신탁등기되고 원소유자는 수익증서를 발급받아 이를 대출금 담보로  대출기관에 제공하여 대출을 받을 수 있게 하는 신탁입니다. 따라서 임대인이 임대목적물을 부동산담보신탁했다면 현재 해당 부동산의 법적인 소유자는 신탁회사입니다.

일반적으로 임대차계약에서 임대인은 임대목적물의 소유주인 경우가 대부분입니다. 그러나 법률상 임대인이 임대목적물을 소유할 것을 요건으로 하고 있지는 않습니다.  또한 임차인이 다시 임대인이 되어 재임대를 하는 전대계약도 유효하다고 인정되고 있습니다.  그러므로 임대인이 임대목적물의 소유주가 아니라고 해서 당연히 임대차계약이 무효가 되는 것도 아닐 뿐 아니라 임대인에게 사기죄가 성립하는 것도 아닙니다. 더구나 임대차계약시 등기부를 확인하실 주의의무는 임차인측에 있으시므로 이를 고지하지 않은 책임을 임대인에게 묻기는 힘들듯 합니다.
다만 임대인이 계약체결 당시에 소유자로 행세를 하셨다거나 아니면 임대목적물의 상태에 관하여 기망행위를 하셨다면 사기죄가 성립할 수 도 있습니다.

2.계약상의 책임

임대인이 임대차목적물의 소유자가 아니라 하더라도 임대차계약 자체는 유효하므로 임차인이 계약기간 만료전 1개월전까지 해지의 통지를 하셨다면 계약만료일에 계약은 만료되게 됩니다. 계약이 만료되었다 하더라도 임대인의 임대보증금반환채무와 임차인의 목적물명도의무는 동시이행관계에 있으므로 임대인이 임대보증금을 돌려줄 때까지 임차인은 계속 임대목적물을 점유하실 권리를 가지고 있습니다.
현재로선 임대인이 등기상 소유자가 아니므로 점유를 계속 유지하시면서 임대보증금반환청구소송을 제기하시는 길이 가장 빠를 듯합니다.

임대보증금반환소송의 상대방은 계약 상대방인 주식회사를 상대로 하시면 되고 주식회사의 대표자가 A에서 B로 변경된 것은 큰 문제가 되지는 않습니다.  

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