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안녕하세요, 답답한 마음에 검색을 하다가 우연히 이런 좋은 곳이 있음을 알게되어 질문글을 올립니다.
저는 현재 인천 소재의 한 주거형 오피스텔에 거주중에 있습니다.
오피스텔을 팔고 아파트로 옮겨가고 싶은 마음에 몇년전부터 꾸준히 집을 내놔 보았지만 매매가 이루어지지 않고 있었습니다.
부동산 업자 말로는 오피스텔의 경우 주택보다 대출이 잘 나오지 않는다고 하더군요.
반쯤 포기하고 살고있던 차에, 이 동네에서 다른집이 팔렸습니다. 어떻게 된 영문인지 묻자 한 부동산 중개업자를 소개해 주더군요.
오늘 그 중개업자에게 연락하여 집의 사진을 찍으면서 이야기를 나누어 봤는데 그 사람이 '수상한 계약방식'에 대해 이야기 했습니다.
그 사람이 이야기 한 바를 정리하면 다음과 같습니다.
1.우리집은 매매수요는 거의 없지만 전세수요는 많다.
2.매매시에 담보대출이 많이 나오지 않지만 전세담보대출은 많이 나온다. 이 집의 분양가가 1.46억원이고 현재 시세는 1.6억원인데 전세담보대출은 1.71억 까지도 받을수 있다고 한다.
3. 1,2를 이용하여, 전세를 원하는 사람을 구해 우선 전세계약을 저와 전세입자가 먼저 진행한다.
4. 그 후 저와 부동산업자가 소개해준 갭투자가가 매매계약을 따로 채결한다.
5. 부동산 매매거래가 성사되면 제가 가지고 있던 전세보중금에 대한 반환의무도 매수자에게 승계되므로, 저는 전세입자에게 받은 돈에서 제가 입금가로 요구했던 1.55억을 챙기고, 차액분인 1600만원을 중개업자에게 지불한다. 중개업자는 거기서 광고비와 수수료를 제외한 나머지 돈을 투자가에게 전달하고, 투자가는 부동산의 소유권과 전세보증금 반환의무를 승계한다. 전세입자는 주택소유주가 바뀌었을 뿐 아무런 문제가 없다.
제가 부동산 거래에 대해서 잘 모르기는 하지만 정상적이지는 않은 편법거래라는 점은 알것 같습니다.
다음은 궁금한 점입니다.
1. 저와 전세입자 = 전세계약 체결, 제가 돈 받음. 저와 매수인(투자가) =매매계약 체결, 소유권과 보증금 반환권리 승계 인데, 저는 전세입자에게 돈을 받았는데 어떻게 매수인과 소유권이 오고가는지를 이헤하지 못하겠습니다. 부동산 중계업자는 투자가가 자기자본은 안들이고 투자를 하기 위해서 이러한 방법을 쓴다고 하는데, 그 사람이 저에게 돈을 지불한 것도 아니고, 전세입자에게 돈 받아서 그 돈을 제가 가지면 된다는건 무슨 소리인지요?
2.인터넷에 매매,전세동시진행 에 대해서 검색해 봤더니 몇가지 사기사례가 있었습니다만 대부분 세입자 입장에서 쓰여지고, 매도인의 입장은 설명되어있지 않았습니다.
하나 예를 들어, 매도자, 매수자, 세입자가 있고, 같은 날 매도자와 세입자가 전세계약을 맺은 후, 매도자와 매수자가 매매계약을 치른 다음, 매수자가 대부업체에서 근저당 설정을 하여(최대 집값의 150%)를 받고 잠적할 경우, 집이 경매로 넘어가면 근저당은 당일 즉시 효력이 발생하지만 임차인의 대항력은 다음날 0시를 기해서 발생하므로 세입자는 전세자금을 날리게 될수 있다고 하더군요.
이런 일이 발생하면 안돼겠지만 만약에 발생할 경우, 매도인인 저는 소송에 휘말리는 것은 아닌지, 그 경우 저에게 책임이 발생하는 것은 아닌지 궁금합니다.
3.또한 그 밖에 제가 법을 잘 모르다 보니, 이런 비정상적인 계약을 통하여 저의 소중한 집도 빼앗기고, 다른 억울한 사람을 만들거나 그 사람의 피해금액을 제가 떠안아야 하는 비극이 생길 위험의 소지는 없는지를 알고 싶습니다.
정상적인 방법으로 매매를 하자니 도저히 매매가 안돼는것 같고... 그러다 유혹에 넘어가 큰 비극의 씨앗이 되는건 아닌지...고민이 막심합니다. 제발 도와주십시오.
올려주신 글 잘 읽어보았습니다.
공인중개사는 중개업무를 함에 있어서해당 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 하지 못하도록 법으로 규정하고 있습니다(공인중개사법 제33조 제1항 제4호 참고). 또한 공인중개사는 중개업무를 함에 있어 부당한 이익을 얻거나 제3자에게 부당한 이익을 얻게 할 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 등 중개대상물의 시세에 부당한 영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위를 하지 못하도록 법으로 금지하고 있습니다(같은법 제33조 제1항 8호 참고).
본 사안의 경우, 주거형 오피스텔을 매매하고자 수년 전부터 매매로 내놓았으나 거래가 원활히 이루어지지 않아 고민하던 중, 같은 동네 다른 집이 매매가 되어 영문을 묻자 거래를 성사시킨 부동산 중개업자를 소개받아서 중개의뢰를 하던 중, 부동산중개업자가 분양가가 1억4,600만원이고 현재 시세가 1억 6,000만원인 해당물건에 대하여 매매를 원인으로 하는 담보대출은 제한이 되지만 전세담보대출은 1억7100만원까지 받을 수 있다는 것을 전제로 거래를 진행하려고 현혹을 하고 있는 것으로 판단이 됩니다.
일단 매도인이 임차인과 임대차계약을 체결하고, 이후 부동산중개업자가 소개하는 매수인(갭투자자)과 매매계약을 체결한 후 1억7100만원의 전세자금대출을 받아서 매도인이 원하는 입금가 1억5500만원을 수령하고 차액 1600만원은 중개업자에게 지불하여 중개업자가 광고비와 수수료를 제외한 나머지 돈을 투자자에게 전달을 하면서 매수인이 임차권을 승계하고 매도인은 임차인에 대하여 임대보증금반환의 의무를 면하게 된다고 하며 거래를 성사시키려고 하고 있는 것입니다.
이에 대하여 매도인의 입장에서는 고민에 빠지는 것이 당연하다고 봅니다.
해당 중개업자가 전세자금담보대출이라는 것은 임차인이 자신의 전세자금을 담보로 대출을 받는 것으로서 부동산중개업자가 전세자금대출에 대한 정확한 용어도 혼동을 하는 상태에서 자신이 금전적인 이득을 취할 목적으로 거래계약을 무리하게 성사시키려고 하는 것으로 이해가 됩니다.
정상적인 경우 전세자금 대출은 해당주택의 매매가액을 상회하는 대출이 이루어질 수 없다는 것을 우선 감안하시고, 해당 중개업자가 제2, 제3 금융기관을 통하여 고이율의 전세자금대출을 연계하여 거래를 성사시키는 경우 선의의 제3자가 피해를 입을 수 있다 하겠습니다.
해당 중개업자는 공인중개사법에서 금지하고 있는 중개대상물의 거래상의 중요한 사항에 대하여 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하고 있다고 할 수 있으며, 임차인 뿐 아니라 선의의 제 3매수인에게도 피해를 입힐 수 있는 거래를 성사시키려고 하는 시도를 하고 있는 것으로 부동산중개업자의 이러한 행위는 1년 이하의 징역형이나 1,000만원 이하의 벌금에 해당하는 범법행위(공인중개사법 제49조 참고)라 할 수 있습니다.
또한, 공인중개사는 중개업무를 함에 있어 부당한 이익을 얻거나 제3자에게 부당한 이익을 얻게 할 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 등 중개대상물의 시세에 부당한 영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위를 하는 경우, 이에 대하여는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 해당하는 범법행위(공인중개사법 제48조 참고)에 해당이 됩니다.
한편, 중개의뢰인은 개업공인중개사 등에게 중개대상물을 시세보다 현저하게 높게 표시ㆍ광고하도록 강요하거나 대가를 약속하고 시세보다 현저하게 높게 표시ㆍ광고하도록 유도하는 행위를 하지 못하도록 공인중개법에서 규정하고 있습니다(같은 법 제33조 제2항 제5호). 중개의뢰인의 이러한 행위 역시 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 해당하는 범법행위(공인중개사법 제48조 참고)에 해당이 되어 처벌을 받을 수도 있습니다.
따라서, 매매하고자 하는 오피스텔의 매수자가 나타나지 않아서 답답한 심정은 이해를 하지만, 무리하게 범법행위를 하면서까지 거래를 성사시켜 선의의 제3 피해자가 발생할 경우에는 부동산중개업자 뿐 아니라 중개의뢰인인 귀하까지 처벌을 받을 수 있음을 아시고 해당 부동산중개업자를 통한 정상적이지 못한 거래는 하지 않으시는 것이 현명하실 것이라고 봅니다.
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