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안녕하세요. 전세집 알아보고 있는 신혼부부입니다. 저는 임차인이고 저희쪽부동산(A), 임대인쪽 부동산(B), 임대인(C)이 엮인 상황입니다.
제 회사 복지제도중 사택지원제도가 있어 회사를 임차인으로 임대인과의 임대차계약서를 직원인 제가 작성해오면 130백만원까지 지원해주고 있습니다. 저희는 140백만원 집을 계약하면서 130백만원은 회사 자체양식 계약서(임차인:회사), 부동산 표준양식 계약서로 10백만원(임차인:본인) 계약서를 두 장 썼습니다.
물론 이중계약은 회사에서 인정이 안되기 때문에 탄로날 경우 지원대상 제외가 됩니다. 그래서 A,B,C분들에게 이러한 상황을 설명드리고 추후 회사에서 확인전화가 올 시 회사 계약서 한 장만 130백만원으로 썼다고 말해주기로 구두 약속 받았습니다. 물론 A부동산에 애초부터 집 알아볼 때도 이런 조건 승낙해줄 수 있는 임대인을 원한다고 했구요.
하지만 임대인에게 회사에서 확인전화가 왔고, 당황한 임대인은 부동산에 확인해봐야하니 다시 연락 달라고 했고, B부동산에 확인하니 140백만원이라고 안내를 잘못해줘서 임대인이 회사에 잘못말했습니다. 결국 회사에선 알아차렸고 저는 계약을 이행할 수 없는 상황이 되버렸습니다. 그래서 저는 임대인쪽 실수로 계약 이행이 어렵게 됐으니 계약금 14백만원을 돌려 달라 하는데 임대인과 임대인 부동산에서는 그 잔금날 여러건이 엮어있어 계약금 반환이 어렵고 잔금까지는 약속대로 치러야 한다고 합니다.
제 짧은 지식으로는 임차인이 계약파기시 계약금은 포기한다는 뜻이고, 임대인이 계약파기시 2배를 돌려줘야 한다고 압니다. 이 경우는 임차인, 임대인 어느쪽에서 파기하는걸로 봐야하는지, 그리고 임대인이 만약 계약금을 돌려주는것으로 끝났다고 할 때 제가 저희 측 부동산 A에게 중개수수료를 지급해야 하나요? 공인중개사의업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 32조 1항에서는 중개업자의 과실이나 고의로 계약이 무효, 취소 또는 해제된경우 수수료를 받지 않는다고 나오는데요. A부동산도 약속 제대로 이행할 부동산을 알아봤어야 하는데 결과론적으로는 약속도 잘 이행못할 부동산 중개해준 책임이 있다 생각합니다.
또, 임대인은 위와같은 상황이라 하더라도 본인은 계약금 반환 의무가 없다고 하는데 정말 돌려받을 방법이 없는지 궁금합니다. (새로운 계약 체결되면 그거 받아서 줄 의향은 있지만 그낭은 못준다는 입장)
지금 A,B,C 모두 본인들 이익만 챙기려 하지 누구하나 제 상황을 이해해주려 하지 않습니다. 전 제 잘못도 아닌 타인의 실수로 회사 징계, 과태료는 물론 다시 집을 알아봐야 하는 상황 등 이러저래 손해보는게 많습니다. 특히 B부동산은 임대인에게 금액 안내 잘못한 본인의 잘못을 절대 인정 안하며 저에게 미안하다는 말 한마디없이 애초부터 그런 잘못된 계약을 하려고 한 저에게 모든 책임을 전가하고 있습니다.
입장요약 : (본인) 내 잘못 아닌 임대인쪽 잘못으로 인한 계약파기임. 자신없었으면 애초부터 거절했어야지 이제와서 나에게 책임을 전가하는건 부당. 계약금을 돌려달라! 또 계약 파기건이니 A부동산에 수수료 지급 못한다.
(A부동산) 난 원하는대로 중개했을 뿐. 수수료는 계약 파기와 상관없이 주는게 맞다.
(B부동산) 이중계약 요청한건 임차인 너. 이렇게될건 생각못했나? 감수해라.
(임대인) 그 잔금날 여러건 엮임. 이 건 빵꾸나면 임차인 너가 다른집 손해배상 해줄건가?? 계약금 못준다. 잔금까진 치러라.
다들 저만 바보로 몰고 저에게 책임 전가하려는 자세들이 너무 괘씸해서 소송진행도 맘먹고 있습니다. B부동산은 이중계약 진행 했다는 사실이 걱정되는지 자꾸 저에게 10백만원 계약서를 돌려달라고 합니다.
질문요약 : 1. 위 경우는 임차인 , 임대인 누구의 과실로 인한 파기로 봐야 하는지?
2. B,C 가 잘못인정하고 계약금 반환시에 본인이 A부동산에 수수료 지급의무?
3. 저는 그냥 계약대로 자금을 어떻게든 마련해서 잔금 치르고 그 집에 사는 방법밖엔 없는지? 반환소송이 가능한지?
4. B부동산을 이중계약체결(임차인 : 회사, 본인) 등 불법영업으로 신고할 수 있는지? (제가 요청했다 하지만 거절했어야 하는게 아닌지)
5. 임대인은 계약금 반환의무가 없는건지?
6. 임대인측에게 손해배상청구소송(회사 징계, 과태료, 다시 집 알아봐야하는 시간 등) 가능한지?
긴 글 읽어주셔서 감사하며 답변 기다리겠습니다.
작성하신 글 잘 읽어보았습니다.
우선 민법 제565조는 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금액 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이는 어느 일방의 과실을 요건으로 하는 해제가 아니며 일방이 이행에 착수하기 전에 일정한 손해를 감수하면 자유롭게 해제할 수 있도록 마련해놓은 제도입니다. 따라서 이에 따른 해제를 하신다면 상대방이 이행에 착수하지 않았다는 전제하에 귀하가 계약금을 포기하고 해제할 수 있습니다.
또한 상대방의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 계약을 해제 할 수 있는 법정해제권이 발생합니다. 이때에는 상대방의 귀책사유 때문에 해제를 하는 것이므로 계약금의 반환은 물론 손해가 있을 시에는 손해배상 또한 가능합니다.
귀하의 경우 임대인의 과실을 주장하기 위해서는 그 이면계약을 회사에 잘 설명하는 것이 계약의 내용이 되어 임대인에게 이것을 제대로 이행할 의무가 인정되어야 합니다. 그러나 이는 임대인의 임대차계약 이행에 본질적 부분이 아니며 계약서에 명시되어 있거나 하지 않아 계약내용으로 인정되기 어려울 것으로 보입니다. 또한 부수적 의무로 인정될 수 있다고 보더라도 이는 계약의 본질적 부분에 대한 위반이 아니기 때문에 이로써 계약해제권이 발생한다고 보기는 어렵습니다.
또한 앞서 말씀드린바와 같이 현재로서는 임대인에게 어떠한 채무불이행이 있다고 보기 어려운 상황이고, 임대인이 회사의 전화에 대답을 잘못한 것을 불법행위로 보기도 어렵기 때문에 손해배상청구도 어려울 것으로 보입니다.
다만 이면계약을 한 것을 민법 제103조 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위로 보아 무효라고 주장해 볼 여지는 있을 것 같습니다.
또한 공인중개사의 중개수수료에 관하여 살펴보면 A중개사의 중개행위에 과실을 인정할 수 있는 경우에만 중개수수료를 지급하지 않을 수 있습니다. 그러나 계약상대방이 과실이 있었다고 하여 이런경우를 모두 중개사의 과실로 보기 어렵습니다. 만약 공인중개사가 상대방이 계약을 제대로 이행하지 않을 것을 미리 알고 있었다거나 알 수 있었던 특별한 사정이 있는 등의 사유가 있어야 과실을 인정할 수 있을 것으로 보입니다.
법원이 공인중개사의 과실을 인정한 사례는 “공인중개사인 甲이 乙의 자금 부족 사정을 알면서도 중도금 지급기일 전까지 전매할 수 있음을 전제로 적극 매수를 권유하여 乙이 甲의 중개로 丙과 부동산 매매계약을 체결하였으나 부동산이 전매되지 아니하자 중도금과 잔금을 마련할 수 없게 된 乙이 계약금을 포기하고 매매계약을 해제한 사안에서, 甲의 행위는 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조 제1항 에서 정한‘중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때’에 해당한다”고 한 것이 있습니다(대법원 2014. 7. 10. 선고 2012다42154 판결). 이를 참조하시어 공인중개사에게 과실을 인정할만한 사유가 있는지 검토해 보시기 바랍니다.
공인중개사법 제26조 제3항은 개업공인중개사는 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니된다고 규정하고 있으며 이를 위반하는 경우 같은 법 제36조에 따라 자격정지의 처분을 받을 수 있습니다.
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