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글수 15,688
안녕하세요.
다름이 아니라 올해 8월초 임차인 ( 만기일 2018년10월)이 이사를 나가야 겠다고 연락이 왔습니다.
카톡으로 와서 그러면 같은 조건으로 부동산에 내놓겠다고 했습니다.
그러다 매매계약을 진행 할수 있어서 임차인이 10월11일로 이사 나가겠다고 해서 문자로 주고 받고 계약을 10월31일 잔금일로 계약을 진행 하였습니다.
그런데 계약이 된걸 알고는 임차인이 이사비를 요구해서 먼저 이사나가겠다고 하지 않았냐고 이사비는 줄수없다고 했더니 그럼 계속 살겠다고 버티고 연락을 안받고 있습니다.
1.매수자는 입주를 해야 되는 상황이고 이사업체 계약도 해놓은 상태라 계약불이행을 하게 되서 발생 하는 손해배상은 임차인에게 청구할수 있을까요?
2.그리고 만약 불합리한 이사비용을 청구해서 매수자가 피해가 발생하면 안되니 이사비용을 주고 내보낸후 부당이득 반환 할수 있을까요?
작성하신 글 잘 읽어보았습니다.
임대차계약기간 도중 계약을 해지하기로 합의가 되었다면 해지에 관한 손해배상과 관련하여서도 합의된 부분에 한하여 효력이 미치고 청구가 가능합니다. 즉 임차인이 귀하에게 어떻게 손해를 보전하고 해지하기로 합의하였는지 구체적인 사정을 알기 어려워 답변이 어려우나 알려주신 사정을 선해하면 이사비용을 귀하가 보전하기로 하는 합의는 없었던 것으로 보이므로 귀하가 이사비용을 지불하여야 할 필요는 없습니다.
그러나 임대차 종료시 임차인은 목적물을 인도함과 동시에 임대인은 보증금을 반환하여야 하고 한 쪽이 이를 먼저 이행하지 않는 한 일방에게 이행을 지체하고 있다고 보기 어려워 손해배상 청구는 어렵습니다. 즉, 귀하가 보증금을 반환한 것이 아니라면 임차인은 보증금 반환받을 때까지 건물인도를 거부할 수 있고 주택임대차보호법상 계약이 해지되었더라도 보증금반환시까지는 임대차계약이 존속되는 것으로 보기 때문에(주택임대차보호법 제4조 제2항) 상대방에게 불이행책임을 묻기는 어려워 보입니다.
상대방에게 이행지체에 대한 손해배상 등을 묻기 위해서는 귀하의 의무를 먼저 이행하여야 하므로 보증금을 지급하거나 공탁한 이후 상대방에게 목적물 인도를 요청할 수 있고 인도를 지체하는 경우 이에 대한 손해배상을 청구할 수 있을 것으로 보입니다. 다만 손해배상을 임의로 하지 않는다면 결국 소송 등의 방법에 의하여야 할 것이나 소송에 들어가는 시간, 비용, 노력 등을 고려할 때 반드시 합리적인 방법이라고 보기 어렵습니다. 임차인에게 보증금을 공탁하였으니 임차목적물을 인도해야달라고 요청하는 등의 방법으로 해결하시길 권유드립니다.
다만, 귀하가 상대방에게 이사비용을 임의로 지급하는 것은 화해계약으로 볼 여지가 있고 이에 손해배상에 대해서 쌍방이 합의한 것이므로 임차인이 퇴거한 이후 이사비용을 부당이득으로 반환청구하기는 어려우니 참고하시기 바랍니다.
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