답변 드립니다.

판례(대판 1998.8.24 98마1031)는 담보권의 실행을 위한 부동산의 입찰절차에 있어서 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘(전입신고와 주택인도) 임차권 보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만....(생략) 고 판시한 바 있습니다.

올려주신 사안의 경우 낙찰자가 낙찰대금을 완납하고 소유권을 취득하였다면 선순위 근저당권이 소멸하면 임차권도 대항력을 상실하여 소멸합니다.

따라서 대항력을 상실한 임차권의 경우 낙찰자에게 이를 주장할 수가 없으므로 신소유자와 임대차계약을 체결하지 않는 이상 배당금을 받을 때까지 퇴거하지 않은 상태로 거주하는 것은 부당이득이 됩니다. 반면 신소유자는 부당이득의 반환을 청구할 수 있으므로 이에 따른 배당액의 압류조치는 가능합니다.

주임법상의 소액보증금만을 보장받았을 뿐 본래의 전세보증금을 반환받지 못하였다고 하여도 신소유자에게 이를 주장할 수가 없으며 받지 못한 금액에 대해서는 전소유자를 상대로 청구하여야 합니다.

지면상담에는 제한이 따릅니다. 좀 더 구체적으로 알고 싶으신 경우 본 상담원에 직접 찾아오시어 면접상담을 하시기 바랍니다. 상담후 조정을 원하시는 경우 조정을 해 드릴 수도 있습니다. 지방 거주하시면 거주하시는 지방 알려주시면 그 지역에서 도움을 받으실 수 있는 무료법률상담기관을 알려드리겠습니다.

대한가정법률복지상담원의 위치는 지하철 4호선 이용 혜화역(대학로)에서 하차, 1번 출구로 나오시어 동숭아트센터를 지나 훼미리마트를 끼고 왼편 골목으로 50m 직진하여 비둘기 재활센터를 지나 두 번째 건물인 테크노타운 3층입니다.

대한가정법률복지상담원 목동분원의 위치는 지하철 2호선 신정네거리역에서 하차, 3번 출구로 나오시어 5분 정도 남부지법방향으로 오시면 하나은행을 지나 태평양약국 있는 건물 2 층입니다.

상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.

대한가정법률복지상담원  
전화 :(본원) 02-2697-0155, 02-3675-0142~3
(목동분원) 02-2646-1611
이메일 : lawqa@chollian.net