답변 드립니다.

다섯명의 소유로 되어 있는 땅을 어떤 조건으로 계약을 하셨는지요?? 전주인과의 토지임대차 계약을 새주인이 그대로 양수하지 않고, 임대기간을 3년으로 정하는 새로운 토지임대차 계약을 한 것으로 보입니다.

민법은 건물, 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용하여 임차인은 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 갱신을 원하지 아니한 때에는 임차인은 상당한 가격으로 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다고 정하고 있습니다(제643조, 제283조 참조). 그리고 제643조, 제283조에 위반하는 약정으로 임차인이나 지상권자에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정하고 있습니다(제652조, 제289조 참조)

따라서 토지임대차 계약의 기간은 20년을 초과하지 않는 범위에서 당사자간의 약정으로 정할 수 있는 내용이고, 기간의 만료에 따른 임대인의 갱신거절이 있을 시에는 지상물(비닐하우스)의 매수를 청구할 수 있습니다. 소유자 변경으로 인하여 임차목적에 맞는 토지사용을 할 수 없는 경우, 즉 임대인의 목적물의 사용, 수익에 필요한 상태를 유지해야 할 의무위반을 이유로 임대차계약의 해지를 청구할 수 있고 이로 인한 특별한 손해(상대방도 예측할 수 있는)가 발생한 때에는 그 배상을 청구할 수도 있습니다.

그리고 재개발에 따른 보상의 문제는 재개발의 대상 및 계획 등에 따라 달라질 수 있는데, 예컨대 재개발을 위한 토지수용의 문제가 발생한다면 그 보상은 토지소유자에게 우선적으로 이루어 질 것이고, 임차인의 경우 해당 토지 위의 건물을 매수하는 것과 유사한 방식으로 상응하는 보상이 있을 것입니다. 비록 토지소유자라고 하지만 사업시행을 위해 해당지역 사람들의 손해를 피하기 위한 노력의 일환으로 행하는 보상에 대해 임차인의 불리한 지위를 이용하여 일방적으로 동의할 것을 요구할 수 있는 내용은 아니라고 판단됩니다. 따라서 토지임대차계약의 내용으로 재개발 사업으로 인한 보상금의 양도까지 포함된다고 볼 수 없습니다. 이는 각각 별개의 사안입니다.    

참고로 건물 기타 공작물이나 수목을 '소유'하기 위하여 토지를 사용하는 권리로 지상권이 있습니다. 지상권은 최단존속기간(민법 제280조)에 관하여 제1호 석조, 석와조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년, 제2호 전호이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년, 제3호 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년으로 정하고 있고, 위의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다고 규정하고 있습니다. 지상권은 임차권과 달리 등기를 하는 물권으로서 대외적인 공시의 효력 뿐 아니라 장기간 토지를 사용할 경우 그 권리가 두텁게 보장됩니다. 

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