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안녕하십니까?
A라는 사람과 공동지분 등기된 토지 2필지 및 건물(식당, 양어장)에 대하여 임대차하여 오다가 A를 상대로 토지 1필지에 대하여 우리 지분에 대한 매매계약을 체결하였는데, 구두상으로 남은 토지 1필지를 타인에게 매도하는 것을 전제로 하고 남은 토지에 대해서도 B라는 사람과 매매계약서를 작성하였습니다. 그런데 A와 체결한 계약서에 잔금지급일을 2007.12.31일로 하였으나, 그 때까지 B와 체결한 남은 토지 1필지가 매매가 되지 않아서 A와 쌍방 합의하에 잔금지급일을 2008.1.15일로 연기하였습니다. 그러나 A는 우리가 B와 체결한 토지가 매매되지 않을 것을 지례 짐작하고 잔금 4천만원 중 2천만원을 2008.1.15일 중도금조로 우리 계좌로 일방적으로 입금하였습니다.
그래서 우리는 본 계약은 인정하지 못하며, 다시 돌려줄테니 계좌번호를 알려달라고 내용증명으로 A에게 보낸후 계약이 성사되지 아니하고 그렇게 세월이 흘렀습니다.
그리고 2009.8월 지금에 와서 B와 계약한 토지 매매가 성사되어 A와 토지매매계약을 성사할려고 하니 A는 잔금 2천만원 중 토지 임대료의 보증금 5백만원을 공제하고 지급하겠다고 합니다.
그런데 저희는 계약 당시부터 지금까지인 1년 9개월 동안 임대료가 7백만원이 넘지만 그냥 보증금으로 대체하려고 하는데 A는 당시 우리가 계약을 이행하지 않았기 때문에 발생한 임대료이므로 임대료를 줄수가 없다고 합니다.
이렇게 된 경우 저희는 임대료를 받을 수 있을까요?
그리고 A가 우리에게 계약체결 지연으로 인한 손해배상 소송한다고 하는데
그러면 어떻게 되지요? 바쁘신 가운데 죄송합니다. 답변 부탁드립니다.
답변드립니다.
귀하가 A에게 내용증명을 보낸 후 A에게 답변을 받았는지요? 귀하가 내용증명에 “우리는 본 계약을 인정하지 못한다”라는 것이 계약자체를 없었던 일로 하겠다는 것인지요? 내용증명을 보낸 후 A에게 매매대금 중 받은 금액을 반환하였는지요? A와 계약을 맺을 당시 구두상으로 언급했던 “다른 토지를 타인에게 매도하는 것을 전제로 한다”라는 것을 A도 인정하고 있는지요? 기존의 임대차계약은 계속 유지되고 있었는지요? 이러한 사정을 알지 못하는 상태에서 답변드린다는 점을 미리 알려드립니다.
기존의 매매계약과 임대차계약이 유지되고 있다는 전제하에 답변드리겠습니다.
매매계약과 임대차계약은 별개의 것입니다. 따라서 각자 따로 판단해야 하는 것이 원칙입니다.
1. 매매계약 관련
귀하께서는 남은 토지 1필지를 타인에게 매도하는 것을 전제로 하여 A에게 토지를 매매하기로 하였다고 하시는데 이것이 계약서 상에 기재되어 있지 않고 A 또한 이에 대하여 부인을 한다면 B와의 매매계약이 성립되었는지의 여부는 A와의 계약에는 영향을 미치지 않을 것입니다. 즉 A와의 계약은 그것만 가지고 판단을 하게 됩니다.
민법에는 다음과 같은 규정이 있습니다.
민법 제543조 (해지, 해제권)
① 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.
2008.1.15.로 잔금일을 연기하였고, 그 날 A가 잔금 중 2천만원만을 입금한 상태에서 귀하께서 일방적으로 내용증명을 보냈다 하더라도 이는 A와의 매매계약에는 영향을 미치지 못할 것으로 보입니다. 즉 A와의 계약 자체는 계속적으로 유효합니다. 왜냐하면 계약해제는 계약 또는 법률 규정에 계약해제를 할 수 있는 권리가 있어야 가능하기 때문입니다. 다만 A도 자신의 잔금지급의무를 다 이행하지 않고 있는 상황이므로 귀하께서도 A가 의무를 다 할 때까지 등기이전의무를 거절할 수 있을 뿐입니다(민법 536조). 물론 귀하가 A에게 나머지 잔금도 지급할 것을 요청하였는데 A가 지급하지 않았다면 상대방의 이행지체를 이유로 하여 계약 해제 등을 할 수는 있을 것으로 보입니다.
A가 2008.1.15 이후 잔금을 지급하겠다는 의사표시를 하면서 귀하에게 등기이전을 해 줄 것을 요청한 적이 있는지요?
민법에는 다음과 같은 규정이 있습니다.
민법 제544조 (이행지체와 해제)
당사자일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.
민법 제551조 (해지, 해제와 손해배상)
계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.
만약 A가 나머지 잔금 2천만원을 준비해 놓고, 귀하에게 등기이전의무를 이행해 줄 것을 통지하였는데 귀하께서 B와의 매매계약이 성립되지 않았다는 것을 이유로 하여 아무런 조치도 취하지 않았다면 A는 계약을 해제할 수 있고, 그로 인하여 입은 손해가 있다면 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 그러나 A 역시 잔금 2천만원을 지급하려는 의사표시조차 하지 않았다면 계약해제는 할 수 없고, 그로 인한 손해배상 청구도 어려울 수 있을 것입니다. 귀하와 A 사이에 2008.1.15. 이후 잔금에 대하여 어떠한 대화를 나누었는지, 어떠한 상황에 있는 지에 대하여 알 수 없으므로 더 이상의 답변은 드리기 어려운 것으로 보입니다.
2. 임대차 계약 관련
앞서 말씀드린바와 같이 매매계약과 임대차계약은 별개인 것입니다. 임대차계약은 임대차계약서에 기재된 대로 효력을 발생하게 됩니다. 따라서 임대차계약이 지금까지 계속 유지되어오고 있다면 A는 임대료를 지불하여야 할 것입니다. 그러나 귀하와 A 사이에 임대료 등에 대하여 다른 합의(예를 들어 매매계약이 이루어지지 않을 경우에는 어떻게 할 것이며, 잔금이 완납될 때까지는 어떻게 할 것인지 등)가 있었다면 그 합의가 우선할 수도 있습니다. 다만 이에 대하여 서면상으로 기재되어 있지 않다면 그러한 합의가 있음을 주장하는 자가 입증하여야 할 것입니다.
2008.1.15. 이후 귀하와 A와의 사이에 어떠한 일이 있었는지 기존의 계약에 대하여 서로 이행을 촉구한 적은 있었는지 등을 알 수 없는 상황이므로 저희가 드리는 답변에는 한계가 있을 수 밖에 없습니다. 귀하와 A가 주장하는 금액적인 차이에 대하여 서로 허심탄회하게 대화를 하여 원만한 해결방안을 찾으시는 것이 좋을 것입니다. A가 손해배상 소송을 한다면 소장이 귀하의 집으로 송달될 것입니다. 소장의 내용을 보아야 보다 정확한 답변을 드릴 수 있을 것으로 보입니다.
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