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업무의 노고가 많으십니다.
임대인과 임차인의 의견 마찰 소지가 있어 문의 드립니다.
임대차 법과 민법으로 본 판례 사례를 확인하고 싶습니다.
유사한 판례 사항 또는 누구의 책임의 소지가 있는것인지 법조항을 적어주시면 참고 하겠습니다. 감사 드립니다.
사건경위
- 계약기간 2년이며 거주한 도중 1년 후 한겨울 보일러 고장이 발생
- 보일러 고장으로 인한 물떨어짐 발견 ( 아침에 일어나보니 확인 )
- 보일러는 끄고 임대인에게 전화함
- 보일러 업체 부름
- 보일러 새것으로 교체 (임대인이 교체해 줌)
- 보일러 누수로인해 장판 균열이 생김(보일러 부근 2평남짓 5~10조각 5㎜균열)
- 임차인과 임대인은 장판균열이 생겼다는 것을 당시 알았지만. 이 부분에 대한 거론이 전혀 없었음
- 이후 1년 뒤 임차인은 다른 곳으로 이사 갈 예정이라 집을 내놓겠다고 했음 ( 현재 시점 )
- 임대인은 장판을 원상 복구 하라고 주장 함
- 임대인주장
보일러 사고(물떨어짐) 발생된지 5~8시간 지난 후 알려줬다.
임차법에 의하면 임차인은 임대인에게 즉시 알려줄 의무가 있다.
사건 발생 후 즉시 알려주지 않은점, 임차인의 부주의로 보아야 한다.
집주인이 보일러를 매달 점검 할수가 있는것도 아니고
보일러를 잘 관리하지 못한 세입자의 관리 소홀이 있기에 보일러 고장의 누수로 인한
장판 망가짐에 대한 것 , 세입자가 100% 원상 복귀 하고 가야 한다.
- 임차인주장
아침, 오후에 일어난 일도 아니고 한밤중에 보일러에 물이 뚝뚝 떨어진것을 아침에 발견 하고
즉시 임대인에게 알렸는데 이것이 어떻게 즉시 알리지 않은 것이냐.
또한 보일러 고장으로 인한 누수로 장판 균열이 생긴 것이 확실하고,
임차인이 과실로 벌어진 장판균열이 아닌데 이게 보일러의 문제이지 세입자의 관리소홀인가.
그 당시 살면서 장판 균열에 대해, 임차인은 임대인에게 수선을 요청하지도 않았다.
사실상 임차인이 임대인에게 장판 사용하기 불편하다고 수리 요청을하면 임대인은 그것을
수선을 해줘야 하는 임대인의 의무도 있다고 생각한다
지금까지 아무 얘기도 없다가. 임차인이 임대인에게 이사 통보를 하니, 역으로 임대인이 임차인에게 관리소홀의
문제를 거론하며 장판 보상 하고 나가라는 것은 부당 하다.
작성하신 글 잘 읽어보았습니다.
귀하의 경우 민법 제634조에 따른 임차인의 통지의무가 문제가 된 것으로 보입니다. 민법 제634조는 “임차물이 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체 없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다”라고 규정하고 있습니다.
여기서 가장 문제되는 것은 ‘지체 없이’의 의미라고 할 것인바, 민법 제634조에서 ‘지체 없이’의 의미를 판시한 판례는 찾기 어렵습니다. 다만 다른 법에서도 ‘지체 없이’라는 문구는 많이 쓰이고 있고 이에 대한 판례의 해석은 다음과 같습니다.
‘지체없이'라 함은 같은 법 제52조 제1항 각 호 소정의 등록무효사유를 발견하고 이를 가능한 한 빨리 필요한 확인 등의 절차를 마친 후 즉시라는 뜻인바, 일률적으로 그 시간적인 한계를 그을 수는 없고 (대법원 2001. 3. 9. 선고 2000수124 판결) 지체없이 신고하여야 한다는 뜻은 정리계획안 수립에 장애가 되지 않는 시기까지 즉 늦어도 정리계획안 심리기일 이전의 통상 제2회 관계인 집회일 전까지 신고되어야 한다는 뜻으로 해석하여야 할 것인 바(대법원 1980. 9. 9. 선고 80누232 판결)
위 규정은 임차인의 목적물에 대한 사용ㆍ수익이 방해받고 있는 상황이 발생한 경우 이에 대하여 임대인으로 하여금 적절한 조치를 강구하게 하기 위하여 마련된 규정으로서, (서울중앙지방법원 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결)
이러한 판례들을 바탕으로 하여 본다면 ‘지체 없이’가 즉시라는 말과는 다른 의미라고 해석되며 임대인이 적절한 조치를 강구하기에 늦지 않은 시점에 통지하였다면 지체 없이 통지한 것으로 볼 수 있을 것 같습니다. 따라서 한밤중에 고장이었고 그 때 임대인에게 연락한다고 하더라도 수리업자는 그 다음날 아침이나 되어야 부를 수 있는 점 등을 주장하셔서 귀하의 통지가 늦었다고 볼 수 없다는 점을 말씀해 보시기 바랍니다.
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