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18일 수요일 아파트 구매를 위해 부동산을 통해 3억 2900만에 33평 아파트를 보고
가계약으로 매도인 통장으로 500만원을 입금하고 토요일에 계약서를 작성하기로 하였습니다.
20일 금요일 매도인으로 부터 토,일 김장을 해야하기 떄문에 다음주에 오후 6시 이후 일이 끝나고 나서 시간이
된다고 하여 제가 일하는 도중에 나가서 계약서를 작성하겠다고 했습니다.
다시 전화가 와서 일요일 5시에 하지고 연락이왔습니다.
잠시후 다시 전화가 와서 집값이 올라 계약을 파기하고 배상배액을 하겠다고 연락이 왔습니다.
일방적인 계약파기에 배상배액으로 입금한 500에 두배인 1000만원을 배상배액한다고 해여 아직 연락을 하고 있지 않습니다.
가계약이라고 하더라도 계약으로 인정해서 매매금액에 10프로를 배상해야 한다는 말들이 있어서
여기저기 알아보고 있긴한대 계약서를 안썼기 때문에 불가능하다는 얘기도 있고
어떻게 해야할지 모르겠습니다.
18일 당시 아파트 매매가가 3.2억에서 3.3억 사이였는데 지금은 3.5에서 3.7억 으로 오른 상태라
지금 상황으로는 아파트 구매가 힘든 상황입니다.
매도인 변심으로 인해서 제가 아파트 시세가 오르기전에 구매할수있는 시기에 구매를 못하고 시간을 보냈기 때문에
이 부분을 고소해 손해배상 가능한지도 알고싶습니다.
자세한 답변 부탁드립니다.
작성하신 글 잘 읽어보았습니다.
우선 계약이 성립되었는지 여부를 살펴보아야 하며, 대법원은 「계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다.」고 판시하면서, 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 그 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도, 위 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었던 사안에서 원·피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 성립되었다고 판단한 예가 있습니다(대법원 2005다39594 판결 참조). 귀하의 경우, 만일 계약의 중요 사항에 대한 의사합치가 이루어지지 않은 상태라면, 계약이 성립되지 않은 상태이므로 상대방은 받은 계약금 500만 원만 반환하는 것으로 법률관계를 정리할 수 있을 것으로 사료됩니다. 반면, 계약의 중요 사항에 대한 의사합치가 있어서 계약이 성립되었다고 본다면, 합의의 내용에 따라, 가계약금의 포기 또는 배액상환으로 계약을 해제할 수 있도록 약정하였다면, 매도인은 지급받은 500만 원의 배액인 1000만 원을 상환하면서 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 기지급한 500만 원이 계약금의 일부로 수수된 것이라면, 「계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다」(대법원 2014다231378 판결 참조)는 판례에 따라 약정한 계약금 전액을 기준으로 해약금액이 결정될 수 있습니다. 귀하의 경우, 계약금 액수에 대한 합의가 이루어지지 않았다면, 매매대금의 10%를 기준으로 계약금의 액수를 추정할 수는 없을 것으로 사료되고, 계약의 중요사항이 정해졌는지 여부 및 배액배상의 기준에 대한 다툼이 예상되는바, 획일적이고 명확한 기준이 있는 것은 아니므로 최종적으로는 법원의 판단을 받으셔야 할 부분입니다. 계약금이 지급된 경우, 특별한 약정이 없는 한, 쌍방이 이행에 착수하기 전에는 매도인은 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있으므로, 매도인의 변심으로 계약을 해제하더라도 귀하께서 별도의 손해배상을 청구하기는 어려울 것으로 사료됩니다.
이상은 개인적인 견해이며, 구체적인 사정에 따라 법원의 판단은 다를 수 있습니다.
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