* 답변 드립니다.

귀하는 상가를 살 때, 명의수탁자인 유씨와 명의신탁약정을 하고, 매도인과 매매계약을 체결하면서 유씨의 이름으로 등기해달라고 부탁하신 것인지요.(중간생략등기형 명의신탁) 아니면 매도인은 처음부터 매수인이 유씨(명의수탁자)인 것으로 알고 매매계약을 체결한 것인지요.(계약형 명의신탁)
올려주신 사안만으로는 정확한 사실관계를 알 수 없어 답변 드리기 어려운 점이 있사오니, 이 점 양해해 주시기 바라며, 일단은 명의신탁 관련 법률 및 규제에 대한 전반적인 설명과 아울러 귀하의 문의에 대해 위에서 제시한 두 가지 경우로 나누어 답변 드리겠습니다.

1. 먼저 명의신탁은 ‘부동산실권리자명의등기에관한법률’(이하 부동산실명법)에 따라 명의신탁약정 뿐만 아니라, 그에 따른 물권변동도 모두 ‘무효’라는 것을 말씀드립니다. 다만 동법에서 유효로 하고 있는 명의신탁의 경우는 예외입니다.(예: 부부재산, 종중재산, 상호명의신탁)
또한 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제7조에 따르면, 명의신탁약정을 하고 그에 기해서 물권행위를 한 명의신탁자(귀하)에게는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금이 부과되고, 명의수탁자(유씨) 및 그를 교사하여 당해 규정을 위반하도록 한 자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있습니다.

즉 ‘부동산실명법’에 따르면 귀하와 유씨 간의 명의신탁약정 및 그에 따른 등기이전은 무효이며, 이는 불법행위로서 해당 법률에서 정한 벌칙을 받게 된다는 점을 유념하셔야 합니다.

2. 중간생략등기형 명의신탁의 경우
중간생략등기형 명의신탁이란, 명의신탁자가 매도인으로부터 부동산 매입계약을 체결한 후 신탁자의 명의가 아닌 수탁자의 명의로 이전등기를 하는 경우를 말합니다. 이러한 경우에는 명의신탁약정이 무효이므로 수탁자는 소유권을 취득하지 못하며, 매도인이 직접 수탁자에게 등기말소청구를 할 수 있습니다. 다만, 매도인과 신탁자 사이의 매매계약이 무효가 되는 것은 아니므로 매수인(명의신탁자)은 매매계약에 따른 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위, 명의수탁자 명의의 등기말소를 청구할 수 있습니다.
따라서 중간생략등기형 명의신탁을 한 경우라면, 상가건물의 소유자는 유씨가 아닌 것이 되고, 귀하는 매도인을 대위하여 유씨에게 등기말소를 청구할 수 있을 것입니다.
이 경우 상가건물의 소유자가 유씨인 것에 기하여 동 건물에 근저당권을 설정한 변씨의 보호여부가 문제되는데, 부동산실명법 제4조 제3항에서는 제3자가, 명의신탁약정 및 그에 따른 물권행위에 적극적으로 가담한 것이 아닌 한, 명의신탁사실을 알고 있었는지 여부를 불문하고 보호해주고 있습니다.
그러므로 변씨가 적극 가담한 것이 아니라면, 현재 상가건물에 설정되어 있는 변씨의 근저당권은 유효한 것으로 볼 수 있습니다.

3. 계약형 명의신탁의 경우
계약형 명의신탁이란, 수탁자가 매매계약의 당사자로서 매매계약을 체결하고 이전등기를 마친 경우를 말합니다. 이 경우에는 매도인이 명의신탁약정을 알고 있는 경우와 모르고 있는 경우를 나누어 살펴야 하는데, 매도인이 알고 있는 경우라면 물권변동은 무효가 되어 소유권은 본래 소유자인 매도인에게 귀속되고, 매도인이 모르고 있는 경우라면 부동산실명법 제4조 제2항 단서에 의하여 예외적으로 그 수탁자의 등기명의는 유효한 것으로 처리됩니다.

위 법리를 적용해보면, 만일 귀하가 상가매매계약을 체결하실 때 수탁자인 유씨를 매수인으로 내세워 매매대금을 유씨에게 주고 상가를 매수하였다면, 매도인이 이 사실을 알고 있었는지 여부에 따라 결과가 달라지는 것입니다.
즉 매도인이 귀하와 유씨의 명의신탁약정에 대해 알고 있었다면 소유권은 아직 매도인의 소유이므로 유씨는 상가건물 자체를 매도인에게 반환해야할 의무를 지게 되고, 만일 귀하가 유씨에게 매매대금으로 제공한 자금이 있다면 그 금액도 귀하에게 반환해주어야 할 것입니다.
그러나 이 경우에도 변씨가 동 건물에 설정한 근저당권은 유효한 것으로 볼 수 있습니다.

4. 올려주신 사안을 통해 귀하의 심정을 충분히 이해하겠으나, 부동산명의신탁행위는 법에서 금지하는 불법행위이므로 귀하가 보호받기는 어려운 상황임을 다시 한번 말씀드립니다.
혹시 지면상담의 한계로 인해 정확히 전달되지 못한 사실관계가 있다면 상담원에 직접 내원하셔서 자세한 상담을 받아보시기를 권유 드립니다. 지방에 거주하신다면 가까운 지역의 무료법률상담기관을 안내해 드리겠습니다.

대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.

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