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저희 부모님이 원래 분당에 있는 아파트에 사시다가 제작년 7월에 이사를 했습니다.
매매 당시 해당 아파트를 담보로 어머니 명의로 은행에 약 5억 가량의 대출이 있었고,
아파트를 사겠다는 사람이 그 대출을 승계하겠다고 하여
그 조건으로 매매를 하였고, 당시 작성한 매매계약서에도 대출을 승계한다는 내용이
명시되어 있습니다.
하지만, 20개월이 지난 최근에 신용정보를 확인할 수 있는 홈페이지를 통해서
해당 아파트의 담보대출이 승계되지 않고 여전히 어머니 이름으로 약 4억 5천만원이 남아 있음을
확인하게되었습니다.
부모님께서 해당 은행에 확인해보니 매수인이 대출 명의는 어머니 이름으로 그대로 둔 채로
매월 이자를 내왔고, 은행 담당자에게 매수인 자신의 연락처를 알려줘서 매출 관련된 문제는
자신에게 연락해 달라고 조치를 해놓았던 사실을 알게 되었습니다.
부모님이께서 매수인에게 전화를 해서 대출승계를 바로 하지 않은 이유를 물어보니
자신이 은행에서 그만큼의 금액을 대출받을 자격이 안되어서 대출 승계를 못하고 있었던 것이고,
조만간 사업자등록을 하나 내서라도 대출승계를 하겠다고 했답니다.
매매 당시 당연히 바로 승계가 된 것으로 알고 있던 대출이 아직까지 버젓이 어머니 명의로 남아 있어서
우선 너무도 황당하고 놀라서 이 문제를 어떻게 해결해야 할지 변호사님께 여쭤보고자 몇가지 질문을 올립니다.
1. 우선, 아파트 매수인에게 최대한 빨리 대출 승계를 강제할 방법은 어떤 것이 있고 어떤 조치를 해야
할까요? 제 짧은 생각으로는 당장 매수인을 만나서 언제까지 대출 승계를 완료하겠다는 서약서를
받아야 할 것 같은데 그런 서약서가 대출 승계를 강제할만한 효력이 있을까요?
2. 다음은 가장 상상하기 싫은 최악의 상황인데, 매수인이 배째라는 맘으로
어차피 어머니 명의로 된 대출이니 난 모르겠다고 하며 이자를 안내거나 연락을 끊어버리면
어떻게 대응을 해야 할까요?
3. 저희 어머니가 아파트 매매 전에도 신용등급이 썩 그렇게 좋지는 않으셨지만,
이번에 신용정보 홈피를 통해 확인해보니 문제가 되는 담보 대출과 현재 사시는 집을
담보로한 2억 4천만원의 대출을 포함하여 총 6억 9천만원의 대출이 있는 것으로 나오고
신용등급도 9등급으로 많이 낮은 상태였습니다.
혹시 지난 20개월의 시간동안 대출 승계가 이뤄지지 않고 해당 아파트 담보 대출을
보유하고 있었던 것으로 신용등급에 악영향을 미춰서 등급이 안좋게 책정되었을 수 있을까요?
4. 만약 그렇다면, 신용등급 상에 악영향을 받은 피해를 근거로 매수인에게 피해보상을 요구할 수
있을까요?
신용등급 악화가 아니더라도 대출 승계가 이뤄지지 않은 20개월 동안에 대해 매수인에게
피해보상 요구를 할 수 있을까요? 있다면 어떤 방법으로 얼만큼의 피해보상을 요구해야 적정할까요?
많이 바쁘시겠지만, 답변을 부탁드립니다. 감사합니다.
저희가 드리는 상담은 님의 말씀에 기초한 상담원 개인의견이므로 참고용으로만 사용하시기를 부탁드립니다.
통상 근저당권 등이 설정되어 있는 부동산을 매매할 때 매수인이 근저당권 등으로 담보된 부담을 인수하고 그 인수한 금액만큼을 매매대금에서 공제하고 나머지만을 지급하는 경우들이 많습니다.
이 경우 매도인과 매수인 사이에 채무 등을 인수하기로 한 계약의 성질에 대해서 대법원은 원칙적으로 이를 이행인수로 보고 있습니다. 이행인수라는 것은 매매계약의 당사자가 아닌 채권자에게 돈을 갚아야 할 의무는 여전히 원채무자인 매도인이 지고 매수인은 매도인과의 내부관계에서 채무를 자신이 갚기로 약정하는 것을 말합니다. 이 경우 매수인이 내부계약을 위반해서 매도인이 빚을 대신 갚은 경우 매도인은 매수인에게 손해배상을 청구할 수 있으며 매매계약을 해제할 수 있습니다.
즉 이행인수는 어머님이 여전히 채무자로 있으면서 어머님과 매수인 사이에서만 매수인이 어머님 대신 채무를 갚기로 약정하는 내용입니다. 이 경우 어머님이 채무자이시므로 은행은 어머님께 채무를 청구할 수 있고 어머님이 대신 돈을 갚은 경우 매수인에게 계약위반으로 손해배상을 청구하거나 매매계약자체를 해제할 수 있는 것입니다.
또한 대법원은 경우에 따라서는 이러한 계약에 대해 이행인수가 아니라 중첩적 채무인수로 보기도 하는데 중첩적 채무인수란 어머니도 채무자이고 매수인도 채무자 즉 매수인이 어머니의 채무에 대해 보증인 비슷한 지위에 있게 되는 것입니다. 이를 구별하는 기준은 위 매매계약 당시 은행에게 매수인에 대해 직접 돈을 갚으라고 청구할 수 있는 권리를 취득하게 했느냐에 따라 결정됩니다. 이러한 경우 은행으로서는 어머니 또는 매수인에게 선택적으로 채권을 행사할 수 있으실 것이고 만일 어머님이 채무를 대신 갚으시게 되면 어머님과 매수인의 내부약정에 따라 매수인에게 계약위반에 따른 손해배상이나 계약해제를 청구할 수 있게 됩니다.
님께서 말씀하시는 것처럼 대출 채무자 명의를 매수인이 완전히 가져가서 매도인인 어머님께서 더이상 채무자로서 돈을 갚아야 할 의무를 지지 않으려면 매수인과 매도인 사이의 계약만으로는 안 되고 채권자인 은행의 승낙이 있어야 합니다. 만일 매매계약 당시 은행으로부터 그러한 승낙을 얻으셨다면 계약내용에 따라 채무자명의를 가져가라고 청구하실 수 있고 이를 위반시 손해배상을 받으실 수 있을 것입니다.
그러나 계약당시 매수인과 매도인 사이에서만 채무를 인수하기로 계약하셨다면 그 후 실제로 채무자명의 변경에 대해 은행과 협의를 거쳐서 은행의 승낙을 얻었을 때만 어머님께서 완전히 채무를 면하실 수 있습니다. 만일 은행이 승낙하지 않는다면 매도인 매수인 사이의 계약만으로 채무자명의가 매수인으로 바뀔 수는 없을 듯 보입니다.
대출승계하여 채무자명의를 변경하는데 은행의 승낙이 있지 않았다면 지금이라도 함께 은행에 가셔서 채무자명의를 매수인으로 바꾸셔야 합니다. 자발적으로 변경해 주지 않으면 계약서 내용을 근거로 법원에 소를 제기하여 법원의 판단을 받으셔서 강제이행을 청구하시거나 아니면 은행이 채권을 행사할 때 돈을 대신 지급하시고 손해배상을 청구하셔야 합니다. 물론 현재 부동산의 소유권이 매수인명의이시니 은행이 임의경매를 실행할 때 채무를 대신 갚지 않고 놔두시는 방법도 있긴 합니다. 또한 은행이 채권을 청구할 때 어머님께서 매수인에게 가지는 권리를 대위행사하여 매수인에게 돈을 갚으라는 청구를 할 수도 있습니다만 이는 은행의 선택에 달린 문제입니다.
어머님의 채무보유로 인한 신용등급하락여부는 신용정보책정기관에 문의하심이 나을 듯 합니다.
구체적인 것은 계약서의 내용과 계약당시의 정황을 살펴보아야 말씀드릴 수 있겠지만 원칙적으로 계약위반으로 인한 지연손해금은 계약당시 지연손해금이 책정되어 있어야 청구가능하실 듯 합니다.
님의 상황과 비슷한 대법원 판례를 올려드리오니 참고하시기 바랍니다
[3] 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 다른 특별한 약정이 없는 이상 이는 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 매수인이 위 채무를 현실적으로 변제할 의무를 부담한다고 해석할 수 없으며, 특별한 사정이 없는 한 매수인은 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의무를 다하였다고 할 것이다.
[4] 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수한 매수인이 인수채무의 일부인 근저당권의 피담보채무의 변제를 게을리함으로써 매매목적물에 관하여 근저당권의 실행으로 임의경매절차가 개시되고 매도인이 경매절차의 진행을 막기 위하여 피담보채무를 변제하였다면, 매도인은 채무인수인에 대하여 손해배상채권을 취득하는 이외에 이 사유를 들어 매매계약을 해제할 수 있다.
[5] 부동산매매계약과 함께 이행인수계약이 이루어진 경우, 매수인이 인수한 채무는 매매대금지급채무에 갈음한 것으로서 매도인이 매수인의 인수채무불이행으로 말미암아 또는 임의로 인수채무를 대신 변제하였다면, 그로 인한 손해배상채무 또는 구상채무는 인수채무의 변형으로서 매매대금지급채무에 갈음한 것의 변형이므로 매수인의 손해배상채무 또는 구상채무와 매도인의 소유권이전등기의무는 대가적 의미가 있어 이행상 견련관계에 있다고 인정되고, 따라서 양자는 동시이행의 관계에 있다고 해석함이 공평의 관념 및 신의칙에 합당하다.
(출처 : 대법원 2004. 7. 9. 선고 2004다13083 판결【소유권이전등기】 [공2004.8.15.(208),1330)]
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