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글수 15,688
안녕하세요.
강남구 논현동에서 중개업무를 보고 있는 중개업자입니다.
논현동에 소재한 사무실 임대차 중개를 하는데 건물주께서 연로하셔서 아드님이
대리하여 임대차 계약을 체결하려 합니다.
대리계약에 필요한 위임장, 위임인 인감증명, 수임인 인감증명, 위임인과수임인의
가족관계증명서를 준비하여서 계약을 진행하려는데 수임인께서는 인감증명서의 도장과
위임장에 날인된 도장을 임차인께 확인을 시키고 위임인의 인감증명을 그 자리에서 복사를
해서 사본을 첨부해드리려고 했습니다. 그런데 임차인은 위임장에 첨부된 위임인의 인감증명은
당연히 원본이어야 된다고 하십니다. (사용용도란에 부동산 임대차 대리계약용이라 써서 주면
어차피 다른 용도로 사용할수도 없는데라고 하시면서 사본은 대리권의 효력이 없다고 하십니다)
이에 임대인의 대리인(아드님)은 굳이 아버님의 인감증명을 원본까지 임차인에게 주기는
꺼려져서 싫다고 하시는 상황입니다.
질문드리겠습니다.
1. 임대차 대리계약에서 위임장의 부속서류로 인감증명을 첨부할때 필히 원본이어야 하는지
위 상황에서 처럼 현장에서 원본을 확인한후 사본으로 보관하여도 되는지 혹시 처음부터 사본
으로 가져온 상황도 대리계약의 효력에는 문제가 없는지 답변 부탁드립니다.
2. 1의 질문 답변과 관련하여서 중개업자에게 확인설명의 과실로 이어질수 있는 중개업법과
관련된 사항이 있는지도 부탁드리겠습니다.
답변드립니다.
1. 대리인과 계약을 할 때 본인의 위임장과 인감증명서를 요구하는 이유는 대리인이 진정으로 본인으로부터 대리권을 부여받았는지를 확인하기 위해서입니다.
즉 대리인인 아들이 아버지로부터 위임장을 받고 인감증명서의 원본을 소지하고 있다면 대리권을 가지고 있다고 보는 것이 일반적입니다. 보다 명확하게 하기 위해서는 본인인 아버지에게 임대행위에 대하여 아들에게 대리권을 주었는지를 확인하는 과정을 거치는 것이 좋을 수도 있습니다.
인감증명서가 원본이어야 하는지 사본이어야 하는지를 정해놓은 법규정은 없습니다. 다만 모든 문서의 경우 사본은 원본이 존재하고 있을 것이라는 것에 대한 추정력을 가지고 있는 것이 보통입니다. 임차인의 입장에서는 차후 문제가 생길 경우를 대비하여 당연히 인감증명서의 원본을 요구할 수 있습니다.
귀하가 언급하신 것처럼 계약을 체결하는 자리에서 위임장의 원본과 인감증명서의 사본을 임차인에게 주고, 인감증명서의 원본을 확인시켜 주셔도 무방할 것으로 보이나 임차인께서 끝까지 인감증명서의 원본을 요구하신다면 결국 양 당사자께서 협의를 하시는 수밖에는 없을 것입니다. 귀하의 사안과 일치하는 것은 아니나 문서의 사본에 대한 효력, 인감증명서에 관하여 언급한 판례를 소개해 드리겠습니다.
법원에 문서를 제출하거나 보낼 때에는 원본, 정본 또는 인증이 있는 등본으로 하여야 하는 것이므로( 민사소송법 제355조 제1항), 원본, 정본 또는 인증이 있는 등본이 아닌 단순한 사본만에 의한 증거의 제출은 정확성의 보증이 없어 원칙적으로 부적법하다. 특히 원본의 존재 및 원본의 성립의 진정에 관하여 다툼이 있고 사본을 원본의 대용으로 하는 데 대하여 상대방으로부터 이의가 있는 경우에는 사본으로써 원본을 대신할 수 없고, 반면에 사본을 원본으로서 제출하는 경우에는 그 사본이 독립한 서증이 되는 것이나, 그 대신 이에 의하여 원본이 제출된 것으로 되지는 아니하고, 이때에는 증거에 의하여 사본과 같은 원본이 존재하고 또 그 원본이 진정하게 성립하였음이 인정되어야 한다(대법원 2009.3.12, 2007다56524).
기일입찰에서 입찰자의 대리인은 대리권을 증명하는 문서를 집행관에게 제출하여야 하므로(민사집행규칙 제62조 제4항), 임의대리의 경우 대리인은 진정성립이 증명되는 위임장을 제출하는 방법으로 대리권을 증명할 수 있는 것인바, 대리인이 집행관에게 제출한 위임장이 사문서로서 인감증명서가 첨부되어 있지 아니하거나 위임장과 인감증명서의 인영이 틀린 경우라 할지라도 최고가매수신고인 결정 전까지 인감증명서를 제출하거나 그 밖에 이에 준하는 확실한 방법으로 위임장의 진정성립을 증명한 때에는 유효한 입찰로 처리할 수 있다고 할 것이므로, 집행관은 입찰자의 대리인이 제출한 위임장에 인감증명서가 첨부되지 아니한 경우라 할지라도 최고가매수신고인 결정을 하기 전에 그 입찰자 또는 대리인에게 위와 같이 위임장의 진정성립을 증명할 기회를 부여하여야 한다(대법원 2008.5.30, 2008그45).
결국 인감증명서가 원본이어야 하느냐 사본이어도 괜찮으냐는 임대차계약체결이후 문제가 발생하는 경우 진정한 임대차계약체결을 주장할 수 있느냐의 여부와 결부되어있는 것이므로 임대인과 임차인이 서로 계약체결자체에 부정을 하거나 이의를 제기하지 않는다면 문제가 발생하지 않을 것으로 보입니다.
2. 공인중개사의 확인‧설명 의무과 관련된 법규정과 판례입니다.
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 (중개대상물의 확인·설명)
① 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장·등기부등본등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.
1. 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계
2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항
3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령 제21조 (중개대상물의 확인ㆍ설명)
① 법 제25조제1항의 규정에 따라 중개업자가 확인ㆍ설명하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다
2. 소유권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조 (손해배상책임의 보장)
①중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로 의뢰받은 중개업무를 처리할 의무가 있을 뿐 아니라 법 제16조에 의하여 신의와 성실로 공정하게 중개행위를 할 의무가 있고, 법 제17조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있고 위 권리관계에는 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함된다고 할 것이므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자인지 여부를 조사·확인할 의무가 있다(대법원 2007.11.15, 2007다44156).
귀하께서 본인의 위임장과 인감증명서를 확인하고 이를 임차인에게 교부하여 주는 등의 행위를 하시는 등 중개의뢰인으로서 가져야 할 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 거래를 중개하신다면 귀하의 의무를 다 하였다고 볼 수도 있습니다. 임대인의 대리인과 임차인의 견해를 좁힐 수 있도록 중간에서 대화를 이끌어 주시는 것이 좋을 것으로 보입니다.
지면상담에는 한계가 있습니다. 상세한 상담을 원하시면 직접 내원하시어 상담을 받으시기 바랍니다. 상담 후 귀하께서 원하시면 상대방을 불러 조정을 해 드릴수도 있습니다.
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