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답변드립니다. 아래의 답변은 질문자의 질문에 기초한 상담원 개인의 원칙적인 답변이므로, 참고만 하시길 바랍니다.
일단 위 사안에서는 건물 등기부등본이 있어야 명확한 답변을 드릴 수 있을 것 같습니다. 따라서 온라인 상담보다는 직접 상담원에 관련 등기부등본을 가지고 내원하시는 것이 바람직한 사안인 것 같습니다.
일단 빌라에 전세권을 설정하시고 사셨다고 하셨는데, 전세권설정등기를 경료하신 건가요?
민법상 전세권 설정등기를 하셨다면, 그 금액에 대해서는 일반채권보다는 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리를 확보하게 됩니다. 그러나, 우선변제권이 있다고 하더라도 이전에 먼저 설정된 저당권이 존재한다면, 저당권자의 실행에 따라 경매절차 및 낙찰후 경락될 경우 매각으로 전세권도 소멸되게 됩니다. 이후 배당절차를 거쳐, 최우선순위채권부터 차순위 채권의 순서대로 경락대금으로부터 배당을 받게 됩니다.
위 사안에서는 집주인이 전세권자인 상담자와 이후 매매계약을 체결한 것으로 보이는데, 대금은 미리 지급하신 것인가요?
우리 민법상 매매계약에서 잔금지급 등 대금지급의무와 소유권이전등기이행의무는 동시이행관계에 있으므로(민법 제568조 제2항), 지금 현재 대금은 미리 준 상태에에서 등기이행을 받지 못하고 계신것으로 보이고, 따라서 상대방의 채무불이행에 따라 매매계약을 해제하시고 원상회복 및 손해배상청구를 하셔야 할 것 같습니다. 주인과 사이에서 작성한 각서 및 대금지급한 금융거래내역 등을 첨부하셔서 증거로 제출하셔야 합니다.
이는 민법상 소송으로 하여야 하고, 현재 위 빌라와 관련하여 집주인이 세무서 조세 미납 및 개인채권을 변제하지 않아 압류와 가압류가 들어온 상태로 보입니다. 따라서 집주인에게 위 빌라이외 별다른 재산이 없다면, 조속히 소송하셔서 확정판결문 및 집행권원을 확보하시는 것이 좋습니다. 2000만원의 대금에 대해 현재로서는 달리 변제받을 방법이 없어 보이기 때문입니다.
일단 전세권은 일반채권과 관계에서는 우선변제권이 있으나, 세무서 미납된 조세채권의 성질 및 개인 채권의 성질 , 그 외 등기부상 존재하는 저당권 등의 유무등을 전체적으로 따져보아야 경매로 위 빌라가 타인에게 경락된 경우 전세금을 지킬 수 있을 지 판단이 가능합니다.
따라서 위 사안만으로는 명확한 답변이 어려우며, 주인이 세무서 또는 개인의 채권을 변제하지 못할 경우 조만간 위 건물에 관한 경매절차가 개시될 것이므로, 일단은 등기부 및 각서, 관련 계약서 등을 지참하시고 본원을 방문하셔서 상담을 하시는 것이 좋을 것 같습니다.
지면상담에는 한계가 많습니다. 상세한 상담을 원하시면 직접 내원하시기 바랍니다. 지방에 거주하고 계신다면 가까운 지역에 있는 무료법률상담기관을 안내해 드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다. 상담은 무료입니다. 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-11시30분입니다.
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