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무궁한 발전을 기원 합니다
저는 고양시 거주하는 김주완입니다
장모님께서 고양시 소재의 타인농지에서 농지임대계약으로 보증금 과 년단위 일명 토지 임대료로 도지(일정한 대가를 주고 빌려 쓰는 밭)을 주면서 몇해 계속 경작하시면서 생활하고 있는데 인근토지 소유주가 본인 토지에 대한 소유권과 진입로 폐쇄을 주장함으로써 현재 사용하고 있는 길(영농기계 진입길로 사용)이 유일한 길이 사라질 상태 입니다. 다만 인근 토지 소유주 께서는 자기토지 일부에 대한 사용을 허락하는 조건으로 기존의 길(진입로)을 폐쇄 한다고 합니다. 즉 새롭게 길을 만들 수 밖에 없는데.
장모님 당신 소유의 땅도 아니고 토지이용조건으로 일정금액 지불하는 일명 도지(임차)을 주는 형편입니다. 진입로가 없으면 농작물 경작은 불가능한 상태입니다. 진입로 확보 공사을 장모님께서 직접 할 수 밖에 없는지..처음부터 농지 진입로가 있는것으로 계약서을 작성하고 몇해 동안 성실히 도지도 지체 없이 지불 했는데 너무 억울 합니다. 농지에 진입로가 사라질 경우에는 농작물을 경작하는데 사용되는 경운기 기타 장비가 진입 할 수 없는데 계약 당시와 현재의 정황으로 볼 때 영농을 할 수 없는 중대한 문제 발생과 농작물 피해가 예상됨.이런 경우에 진입로 확보 공사을 누가? 돈을 내고 물건을 빌려 쓰는 사람 임차인 장모님께서 직접 할 수 밖에 없는지 무척 답답 합니다 도움좀 부탁 합니다...
답변드립니다.
본래 진입로로 사용하고 있는 토지의 소유주가 자기 토지 일부의 사용을 허락하였다면 기존 진입로 폐쇄를 막기는 어려울 것으로 보입니다. 현재 장모님의 경우와 같이 해당 농지를 이용함에 있어 유일한 진입로의 사용을 해당 토지의 주인이 막는다면 주위토지통행권을 주장해 볼 수도 있을 것이나 이번 사안과 같이 토지소유주가 자신 토지의 일부의 사용을 허락한 상황에서도 주위토지통행권을 주장할 수 있을지에 대하여는 재판부의 판단을 거쳐야 할 것으로 보입니다.
진입로 토지 소유주가 지금에 와서 진입로의 사용을 금지하는 정확한 이유는 무엇인지 알아보시는 것도 좋을 것으로 보입니다. 자신의 토지가 무상으로 사용되고 있는 것이 불만이라면 그에 대한 사용료를 지불하는 방법도 생각해 보시기 바랍니다.
장모님께서 농지임대차계약을 할 때 농지 진입로가 있다는 것을 계약서에 기재하셨는지요? 그렇다면 농지 주인에게 농지 진입로가 없어지는 상황에서 어떻게 할 것인지에 대하여 문의해 보시기 바랍니다. 농지 주인이 새로운 진입로 공사를 하는데 드는 비용을 부담할 것인지도 알아보시기 바랍니다. 만약 농지 주인이 자신은 그 비용을 부담하여 줄 수 없다고 한다면 다음과 같은 규정을 참고 하시기 바랍니다.
민법 제626조(임차인의 상환청구권)
① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
민법 제626조 소정의 유익비라 함은 임차인이 임차물의 객관적 가치를 중가시키기 위하여 투입한 비용이고 필요비라 함은 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다(대법원 1980.10.14, 80다1851,1852).
농지임차인인 장모께서 농지를 이용함께 있어 꼭 필요한 진입로를 공사하기 위하여 비용을 지불하였다면 그에 대한 상환(돌려달라)을 임대인인 농지 주인에게 청구할 수 있을 것으로 보입니다. 해당 비용이 필요비인지 유익비인지의 최종적인 판단은 법원에서 할 것입니다.
필요비인 경우에는 그 비용 전체를, 유익비인 경우에는 그 가액의 증가가 현재 남아있는 상황에서만 지출 비용이나 증가한 부분의 비용을 청구할 수 있습니다.
우선 농지 주인과 대화를 통해 상의를 해 본 후에 결정하시는 것이 좋을 것으로 보입니다.
고양시에 거주하고 계신다고 하니 고양지역에 있는 무료법률상담기관을 안내해 드리겠습니다. 꼭 방문하여 상담을 받아보시기 바랍니다.
대한법률구조공단 고양출장소 : 경기 고양시 일산구 장항동 891-4 보람빌딩 2층
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