답변 드립니다.

귀하께서 집주인의 동의를 얻어 전세권 설정 등기를 하셨다는 것인지요. 전세권 설정을 하셨다고 보고 답변 드리겠습니다. 전세권 설정을 한 물권적 전세계약과 전세권 설정을 하지 않는 보통의 채권적 임대차 전세계약은 그 요건과 효과가 다르므로 이 점 유의하시기 바랍니다.

1. 채권으로서 일반적인 임대차 계약의 경우에는 점유와 주민등록이라는 대항력을 갖추게 되면 채권으로서 추후에 보증금 반환요구를 할 수 있습니다. 또한 대항력을 갖추고 확정일자를 받아야 만일 집이 경매로 넘어갈 경우 확정일자에 따라 후순위 권리자보다는 우선변제를 받게 됩니다.
만일 전세권 설정이 되어 있다면 일반적인 채권적 임대차 계약에서 필요로 하는 점유나 주민등록 등의 대항력과 확정일자를 필요로 하지 않습니다. 따라서 전세권 설정이 되어있다면 귀하께서 계약상의 전세금 반환일자와 상관없이 그 전에 언제 이사를 가도 그 사실이 전세보증금을 반환받는 것에 크게 영향을 주지 않게 되는 것입니다.

2. 전세권을 설정하였다면 민법상의 전세권에 해당되고 물권으로서 권리를 가지게 됩니다.
민법은 전세권에 대해서 전세금을 지급하고 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다고 규정하고 있습니다(민법 제303조). 또한 전세권설정자가 전세금의 반환을 제체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다(민법 제318조).

따라서, 전세권 설정이 되어 있다면 보증금을 반환받지 못할 경우, 귀하께서는 목적물에 대하여 임의경매청구를 할 수 있습니다. 경매가 이루어지면 등기부 상의 물권의 순위에 따르기 때문에 귀하의 전세권이 선순위에 있다면 전세금의 반환을 보장 받을 수 있습니다.  

3. 민법에서는 전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다고 규정하고 있습니다(민법 제317조).

귀하께서 이사를 언제하든 전세권설정이 만료가 된다면 귀하께서는 집을 인도하고 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류를 주어야 하는 의무가 발생하고 집주인은 전세금을 반환하여야 하는 의무가 생기는데 이는 동시에 이루어 져야 하는 것입니다. 따라서 귀하가 이사를 가고 계약기간이 만료한 후에도, 귀하께서는 집주인으로부터 전세금을 전부 반환과 동시에 전세권 설정등기의 말소등기에 필요한 협조를 이행할 의무가 있습니다. 다시 말하면 전세금을 전부 받을 때까지는 등기 말소에 필요한 서류를 주지 않으셔도 됩니다.

4. 정 불안하시다면 부인만 먼저 이사하신 다음 남편분이 이사를 오시는 것도 방법일 수 있습니다.

지면상으로는 상담에 한계가 있습니다. 내원하시어 자세한 상담을 받아보시기 권합니다. 귀하가 원할 경우, 상담 후 상대방을 본원에 나오게 하여 조정해 드릴 수도 있습니다.

대한가정법률복지상담원은 지하철 2호선 지선 신정네거리역 3번 출구로 나와, 남부지법방향으로 5분정도 걸으시면 하나은행을 지나, 태평양 약국 건물 3층에 위치하고 있습니다.

상담은 무료이며, 상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-11시30분입니다.

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