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글수 15,688
안녕하세요. 하기의 사항 문의드립니다.
1. 사실관계
2016년 2월 - 2018년 2월 2년간 전세계약을 체결하고, 아파트 거주 중 (본인은 임차인임).
신규 구매한 아파트의 입주시기가 2018년 10월인 관계로, 현 임대인과 협의하여 8개월간 계약을 연장키로 합의함; 기존 체결한 아파트 전세계약서 (보증금 약 4억) 에 대한 변경계약으로서, 아파트 전세계약서의 임대차기간 종료일인 2018년 2월 00일 이후 보증금의 증액 없이 월차임 삼십만원정에 2018년 10월 00일 까지 약 8개월 간 계약연장을 하기로 함
이에, 집주인과 변경 월세임대차 계약서를 체결키로 하였는데, 특약사항으로 하기의 사항을 추가할 것을 요청해 옴
"임차인은 만기시 새임차인으로 대체하여 새임차인으로 대체해서 퇴거하기로 한다."
2. 질의사항
상기 현 임대인이 요구하는 특약사항은, 일견 새임차인이 구해지기 전까지 보증금 반환을 임대인이 거절할 수 있는 것으로 생각되며, 이는 임차인의 보호를 목적으로하는 주택임대차보호법의 원칙에 어긋난다고 생각됩니다.
1) 이 경우, 주택임대차보호법 제10조를 근거로 무효를 주장할 수 있는지 문의드립니다.
주택임대차보호법 제10조 (강행규정)
이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
2) 주택임대차보호법 제10조 위반으로 인정되지 않을 시, 임차인이 본 불합리한 (원칙적으로 임대인이 부담해야 하는 의무를 임차인에게 떠넘김) 조건을 거부할 수 있는 다른 법률수단이 있는지 문의드립니다.
감사합니다.
작성하신 글 잘 읽어 보았습니다.
말씀하신 주택임대차보호법 제10조는 주택임대차보호법에 명시된 규정과 배치되는 규정에 한하여 적용됩니다. 따라서 임차인이 임대인에 비해 다소 불리한 위치에 처하더라도 위 규정 위반이라고 해석하기는 어렵습니다.
귀하가 임대인과 체결하려는 재계약은 묵시적 갱신 규정에 의한 갱신도 아니므로 하나의 새로운 임대차 계약으로 보아야 합니다. 그런데 이 재계약에 따라 제안된 특약의 내용은 일반적인 기간보다 단기의 기간으로 갱신하되 그에 따른 임대인의 손해를 보전하기 위해 현재의 임차인이 새 임차인을 구할 때까지 임차한다는 것으로 보입니다. 그렇다면 이는 명확히 법 위반이라고 보기는 어렵습니다.
그러나 추후 새 임차인이 구해지지 않을 경우, 특히 임대인의 새 임차인에 대한 계약조건이 상향되어 새 임차인을 구하기 어려워질 경우 계약기간이 종료됐음에도 보증금을 수령하지 못하는 문제가 발생하고 그 부담을 온전히 임차인에게 전가하는 것은 부당할 수 있습니다. 따라서 계약기간 종료시까지도 새 임차인을 구하지 못할 경우 최대 0개월(주택임대차보호법 제6조의2를 유추하여 약 2 내지 3개월 정도)이 종료한 후 계약을 해지한 것으로 본다 라는 규정을 추가하거나 또는 위와 같은 부담이 아니라 중개사비용을 임차인이 부담한다라는 통상적인 약정으로 대체하시도록 협의해보시길 권유드립니다.
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