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저는 2018년 5월21일 전세계약을 했고 2019년 12월부터 전세연장 유무를 임대인에게 물어봤습니다. 집주인은 집을 팔지 말지 고민중이라고 대답을 했고 지속적으로 물어보기가 곤란하여 2020년 4월10일경 집주인에게 얼마나 전세를 올릴거냐고 물어봤습니다. 그런데 집주인은 시세를 알아보고 연락을 주겠다고 한뒤 연락을 주지 않았습니다. 혹시 몰라 중간에 부동산을 통해 한번더 연락을 했지만 집주인은 시세알아보고 직접 세입자에게 연락을 하겠다고 하고 계속 연락이 없었습니다. 그래서 한달도 남지않은시간에 전세금 증액이야기도 없고해서 묵시적갱신이라고 생각하고 있었는데 오늘 전세만기 하루전 저녁에 연락이와서 전세금을 올려달라고 하는겁니다. 알고보니 집주인은 집을 팔려다가 못팔아서 전세를 연장하려고 한거였습니다. 아무튼 제가 알아본바로는 전세금 증액에 대해 한달전까지 통보하지 않으면 묵시적 갱신이 된다고 알고있는데 부동산과 집주인은 계약연장을 한다고 이야기했기때문에 묵시적갱신이 아니며 하루전이라도 증액을 해도 된다고 합니다. 혹시 지금 이상황이 법적으로 묵시적 갱신이 된다고 보면 저는 법대로 하자고 하고싶습니다. 제가 어떻게 앞으로 해야할지 알려주세요. 그리고 현재 전세자금대출을 받고있는데 전세자금 대출 연장을 하려면 집주인 동의가 필요한데 계약서 상에는 전세자금 대출에 협조한다고 되어있는데 강제력은 없는지 궁금합니다.
작성하신 글 잘 읽어보았습니다.
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 묵시적으로 임대차계약이 갱신되어 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 됩니다(주택임대차보호법 제6조 제1항 참조). 따라서 귀하의 경우 임대인이 계약만료 1개월 전까지 계약의 갱신 여부에 대한 확답을 하지 않았다면 임대차계약은 기존 조건과 동일하게 묵시적 갱신된 것으로 볼 수 있을 것으로 사료됩니다.
한편, 묵시적 갱신과는 별개로, 주택임대차보호법 제7조는 ‘당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.’고 정하고 있으며, 주택임대차보호법 시행령 제8조는, 증액청구 시 기존에 약정한 보증금이나 차임의 5%를 초과할 수 없고, 임대차계약 또는 약정한 보증금 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없도록 규정하고 있습니다. 이에 비추어 볼 때, 사견으로는, 귀하의 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다면 임대인은 1년 이내에는 증액을 청구할 수 없을 것으로 사료됩니다만, 묵시의 갱신의 경우에도 ‘임대차계약이 있은 후 1년’이라는 증액제한규정이 적용되는지에 대해서는 해석이 나뉘므로, 법원의 판단은 다를 수 있습니다. 또한, 만일 귀하와 임대인이 계약 만료 1개월 이전에 계약을 갱신하기로 하면서 보증금의 액수에 대해서는 추후 정하는 것으로 보류한 것이라면, 보증금증액청구가 가능할 수 있을 것으로 사료되며, 이는 임대인과 귀하께서 계약 갱신에 대하여 구체적으로 어떤 대화를 나누었는지에 따라 달라질 것입니다.
한편, 이 사건 임대차계약이 묵시적으로 갱신되어 동일한 조건이 인정된다면 귀하께서는 임대인에게 협조의무의 이행을 청구하실 수 있을 것으로 사료됩니다.
이상은 개인적인 견해이며, 구체적인 사안에 따라 법원의 판단은 다를 수 있습니다.
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