답변 드립니다.

1. 주거침입죄는 점유자의 의사에 반하여 점유물에 침입하는 경우에 성립하게 됩니다. 점유자가 자기 점유 주택에 들어오길 원하지 않음에도 정당한 사유도 없이 임대인이라 하여  잠금장치를 임의로 열고  들어간다면 주거침입죄에 해당한다고 할 수 있습니다.
그러나 주거침입죄가 성립되지 않을 경우도 있을수 있는데 임대인이면서 정당한 사유를 갖고 주택에 들어가는 경우라면 주거침입죄에 해당되지 않을 수도 있습니다. 예를 들어 주택소유주인 임대인이 건물에 촌각을 다투는 긴급한 상황이 발생함을 인지하였고 어쩔수 없이 시건장치를 해제하고 들어가야 하는 경우라면 정당한 사유가 있다고 보아 주거침입죄가 해당되지 않을 수 있는 것입니다.
그러나 귀하께서 질문에 적은 대로 비어있다는 사실을 알고 별다른 이유도 없이 자물쇠를 열고 들어갔다면 주거침입죄에 해당한다고 할 것입니다.
우리 형법 제 319조는 <주거침입, 퇴거불응> 을 동시에 규정하고 있습니다. 제 1항에서 사람의 주거, 관리하는 건조물, 선박이나 항공기 또는 점유하는 방실에 침입한 자는 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처한다 라고 합니다.
우리 판례에서 "임대차 기간이 종료하였음에도 불구하고 임차인이 계속 점유하고 있는 건물에 소유자가 무단으로 들어간 경우 주거침입죄가 성립한다" 라고 하고 있으며, 전대차인이  잠금장치를 해 둔 것은 곧 주인의 출입을 금지한다는 것과 같기 때문에 주거침입죄가 성립합니다. 전차인이 주거침입죄로 고소하면 그간의 사정을 사실대로 진술하시도록 하십시오.  

2. 알아보신대로 임대인의 전대차에 대한 동의여부에 따라 법률적 효과가 달라집니다만 올려주신 사연을 기초로 볼 때에 임대인의 동의없이 무단전대차를 한 것으로 보입니다.
임차인과 전차인의 사이의 임대차는 채권계약으로 유효하며 전차인에 대해서 차임청구권을 가집니다. 법리상 전차인은 임차인과의 관계에서 이행보조자 또는 이행대행자의 지위를 갖는다고 해석되어 임차인이 임대차계약으로 발생한 책임을 부담합니다.
반면 임대인은 전차인에게 소유권에 기한 물권적청구권으로 임대인과 계약한 자인 임차인에게 목적물을 반환할 것을 청구할 수 있습니다. 이때 전차인은 임대인에게 대항하지 못합니다. 즉 임대인은 임차인과의 임대차계약이 존속하므로 계약이행은 하되 동의없는 전대차는 원하지 않으므로 전차인에게 전차물의 반환을 청구할 수 있는 것입니다.  따라서 귀하는 전차인에게  연체차임을 기일을 정하여 지급할 것과 3기이상의 연체차임의 지급불이행을 이유로 전대차계약을 해지한다는 내용으로 내용증명우편을 보내시기 바랍니다. 차임미지급금에 해당하는 금액을 반환하라는 민사상 소송을 제기할 수도 있습니다.

3. 그리고 임차인이 임대인의 승낙 없이 임차주택을 다른 사람에게 전대(轉貸)한 경우 그 전대차계약은 임대인에 대하여 대항할 수 없으므로 전차인이 입주와 주민등록을 마쳤다 하더라도 임대인의 퇴거요구시에는 집을 비워주어야 하고, 이 경우 전차보증금의 반환청구도 계약 당사자였던 임차인에 대하여만 할 수 있을 뿐입니다.(민법 제629조∼제631조). 임대인에게 전차인에게 전차지의 반환을 소유권에 기해서 청구할 수 있는 사실을 고지하여 도움을 받으시기 바랍니다.

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