답변드립니다.

1. 주택임대차보호법 제3조의3 (임차권등기명령)
① 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다
⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항 또는 제2항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

위의 규정을 해석하여 보면 임차인(귀하)은 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 경우 임차권등기를 하여 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있습니다. 귀하의 경우 전입신고과 확정일자를 받지 않아 현재에는 대항력은 물론이고 우선변제권도 없는 상태입니다. 다만 임차권등기를 하게 된다면 임차권등기를 한 날부터 대항력과 우선변제권을 취득할 수는 있습니다. 그러나 이 말은 귀하가 임차권 등기를 하기 이전에 이미 저당권 등이 설정되어있는 상태라면 귀하께서는 1순위자로서의 보호를 받지 못한다는 것을 의미하는 것입니다. 귀하보다 선순위 저당권자 등이 있는 경우 임대인이 해당금액을 갚지 못하여 선순위자가 경매를 신청하는 경우 귀하께서는 1순위자가 아니므로 보증금을 전액 변제받지 못할 수도 있습니다.
따라서 임차권등기를 신청함과 동시에 해당 집의 등기부등본을 확인해보시기 바랍니다. 귀하보다 선순위인 저당권자 등이 없다면 다행이나 만약 선순위저당권자 등이 있다면 귀하의 보증금을 전액 변제받기 위하여 임대인의 다른 재산을 알아보셔야 할 것으로 보입니다. 임대인의 다른 재산이 확인 가능하다면 그 재산이 가압류 등을 해 놓고 후속절차를 밟아야만 귀하께서 보증금을 전액 변제받으실 수 있을 것입니다. 그러나 그 전에 새로운 임차인이 나타나서 임대인이 보증금을 반환하여 준다면 문제가 쉽게 해결될 수 있으므로 귀하께서도 새로운 임차인을 찾는데 보다 노력하시어 빨리 보증금을 반환받으시기 바랍니다.

2. 귀하께서 이사갈 집을 계약한 사실, 이사갈 집에 대한 잔금을 내기 위해 대출을 받는다는 사실을 임대인께서 알고 계시는지요.

민법 제390조 (채무불이행과 손해배상)
채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.
민법 제393조 (손해배상의 범위)
① 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다.
② 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.
민법 제397조 (금전채무불이행에 대한 특칙)
① 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의한다. 그러나 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다.

직접적인 판례는 아니지만 “매도인이 매수인으로부터 매매대금을 약정된 기일에 지급받지 못한 결과 제3자로부터 부동산을 매수하고 그 잔대금을 지급하지 못하여 그 계약금을 몰수당함으로써 손해를 입었다고 하더라도 이는 특별한 사정으로 인한 손해이므로 매수인이 이를 알았거나 알 수 있었던 경우에만 그 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 1991.10.11, 91다25369).”라고 판시한 경우가 있습니다.

임대인이 제 날짜에 보증금을 반환하여 주지 못하는 경우 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상액은 법정이율(연5%)에 의하게 됩니다. 따라서 임대인이 보증금을 반환하지 않아 귀하께서 이사갈 집에 대한 잔금을 내기 위해 대출을 받아야 하는 경우 법정이율에 해당하는 부분은 임대인에게 손해배상으로 받으실 수는 있을 것으로 보입니다. 다만 법정이율을 넘는 경우에는 특별손해로 볼 수 있습니다.
새로 이사갈 집과의 계약이 취소된 경우 계약금을 임대인에게 청구할 수 있는가에 대하여는 위의 규정과 판례를 해석하여 볼 때 계약금은 특별손해(위에서의 법정이율을 넘는 경우의 이율도 마찬가지)에 해당될 수 있습니다. 특별손해는 임대인이 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 책임이 있는 것이고 임대인이 알았거나 알 수 있었다는 것은 귀하께서 입증하셔야 합니다.

위에 언급한 바와 같이 새로운 임차인을 구하게 되면 보증금반환이 쉬워질 수 있을 것입니다. 귀하께서도 노력하시어 보다 빠르고 원만하게 해결하시기 바랍니다.

지면상담에는 한계가 있습니다. 상세한 상담을 원하시면 내원하시기 바랍니다.

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