답변드립니다.

1. 임차인이 지급하기로 한 차임이 2기 이상 연체되었을 경우에는 계약기간이 만료되지 않았더라도 임대인은 계약 해지의 통고를 하실 수 있습니다.(민법 제 640조) 임차인의 차임 연체로 인하여 계약해지를 원하신다면 우선 계약 해지의 통고를 하시고 내용증명으로 언제까지 집을 비워달라는 내용을 보내십시오. 몇 차례의 내용증명을 보내고서도 임차인이 집을 비워주지 않거나 아무런 조치를 취하지 않을 경우에는 주택명도청구소송을 제기하실 수 있습니다.

2. 명도청구소송을 통해서 임차인의 퇴거를 요구하는 방법 이외에는 임의로 임차인을 강제퇴거하게 할 수는 없습니다. 따라서 계약해지 및 기일을 정한 퇴거요구에 대한 내용증명을 보냈음에도 임차인이 이행하지 않을 경우 명도소송을 제기하여야 합니다.
  시간과 비용 등이 소요되겠지만 명도청구의 소송을 건물 주소지관할 법원에 제기하여 판결을 받아야만 적법하게 강제 집행할 수 있습니다. 명도소송제기 중 임차인이 변경될 것을 우려한다면 점유이전가처분을 신청하는 것이 추후의 집행을 용이하게 할 수 있습니다. 임차인이 퇴거를 하지 않을 경우 임의로 임차인의 짐을 들어내거나 무단으로 임차인의 집에 들어가는 경우 주거침입 등의 형사처벌을 받을 수도 있으니 이점 주의하시기 바랍니다.

3. 만약 임차인이 행방불명이 된 경우라면 공시송달의 방법으로 소송을 제기하실 수 있는데, 현재 임차인과 연락이 되는 상황이므로 공시송달의 방법으로 소송을 제기할 상황은 아닌 것으로 보입니다.
  현재 주소지로 소송을 진행하는 경우 소송 서류가 임차인의 고의적인 수령거부, 또는 폐문부재로 인한 송달불능시에는 집달관에 의한 송달(특별송달)을 할 수가 있으며, 특히 사전에 재판장의 허가를 받아 일요일, 공휴일 또는 야간에 집달관에 의한 송달(야간특별송달)을 할 수도 있습니다.

4. 하지만 위에서 말씀드린 바와 같이 소송은 최후의 수단임을 양지하시고 우선은 임차인을 만나실 수 있으시다면 협의를 통해 주택명도 부분과 밀린 차임, 관리비 등을 말씀하시고 원만하게 해결하시길 바랍니다.

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