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집합건물 상가 임대차계약을 맺기 직전입니다.
제가 임차인이구요.
제가 계약할 406호 407호 등기등본에
1. 소유권일부(4분의1) 가처분 / 2006년 1월 5일
2006년 1월 4일 의정부지방법원 고양지원의 가처분결정
피보전권리: 재산분할을 원인으로 한 소유권이전등기청구권
채권자 : ㅇㅇㅇ
금지사항: 매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정 기타일체의 처분행위 금지
2. 근저당권설정 / 2005년 5월 10일
채권최고액 금650,000,000원
이렇게 적혀 있습니다.
일단 저는 그 건물에 빠른시일내에 계약하고 들어가야하는 입장입니다.
궁금한 점은.
1. 소유권 가처분결정에 대한 사항을 등본상에서 말소시키려면 기간이 얼마나 걸릴까요?
2. 기간이 오래걸린다면, 가처분결정에 대한 사항을 안고 임대차 계약을 진행할 시 저에게 불이익이 있을 수 있을까요?
3. 위의 불이익을 막으려면 임대차계약서에 특약 같은것을 뭐라고 적어놓아야 할까요? 그렇게 적어놓으면 법적효력이 있는지? 안전한지?
4. 근저당권설정 되어있는 6억 5천만원, 계약할 때 제 보증금 1억원 중에 어떤것이 우선순위 보장되나요?
작성하신 글 잘 읽어보았습니다.
가처분이 걸려 있다면 채무자(집주인)가 해방공탁을 하거나 담보제공을 이행하거나 채권자가 처분이 후 3년이내 소를 제기하지 않는 등의 사유가 없는 한 원칙적으로 본안소송이 피고 승소 판결이 확정되어야 말소가 가능합니다. 가처분 말소 시까지 얼마나 걸릴지는 각각의 상황에 따라 소요 기간이 달라 지며 일의적으로 말씀드리기는 힘들 것 같습니다. 다만, 귀하께서 2006.1.4.자로 가처분 결정이 이루어 졌다고 말씀하시니 채권자가 소송을 제기하지 않았다면 이를 취소할 수 있습니다.(민사집행법 제288조 제1항 제3호) 그러므로, 이에 대해선 집주인과 문의해 보시길 권해 드립니다.
아직 판례가 존재하진 않지만 가처분 이후에 임대차가 설정되어 임차 주택이 경매가 된 경우 임대차 계약의 우선변제권 등의 효력을 가처분에 기한 경매시에 주장할 수 없다고 보고 있습니다. 임대인과 특약을 맺더라도 이 특약을 가처분권자에게 주장할 수 없고 단지 임대인에게만 주장할 수 있으므로, 가처분 관련해서는 의미가 없다고 사료됩니다. 즉, 귀하가 임대인과 어떤 특약을 하던 가처분권자에겐 주장할 수 없습니다. 이와 같은 불이익을 막을려면 가처분 말소를 한 이후에 임대차 계약을 맺으시길 권해 드립니다. 그리고 위의 취소 원인에 해당하지 않고 소송이 진행 중이라면 상가 임대차 계약을 하지 않으시길 권해 드립니다.
보증금 1억이면 상가임대차의 소액임차인(서울시-6500만원 이하)에 해당하지 않으므로 최우선변제권이 인정되지 않아, 경매가 되면 등기(임대차는 확정일자)의 시간 선후에 따라 결정됩니다. 만약 근저당권이 가장 먼저 이루어진 경우에는 근저당권자가 먼저 변제를 받고 남은 금액에 대해 등기의 시간 선후에 따라 각각 변제를 받겠습니다.
만약 계약을 체결하셔야 된다면 최소한도로 406호, 407호 계약서를 각 보증금 5000만원으로 따로 작성하여 최우선변제권이라도 확보해 두시길 권해드립니다. 다만, 이렇게 계약을 하더라도 406호는 가처분 효력에 비추어 최우선변제권도 인정받기 힘들 것으로 사료됩니다.
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