주택임대차보호법에 따르면 임차인이 임차주택에 입주하고 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력을 행사할 수 있으며, 임차인이 대항력을 갖춘 이후에 임차주택이 매매, 증여, 상속 등으로 인하여 소유권자가 바뀐 경우에는 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하므로 전 소유권자가 체결한 임대차 계약이 승계가 됩니다(주택임대차보호법 제3조 참고). 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인이 계약서에 확정일자인을 받아놓는 경우에는 임차주택의 경‧공매 시 우선순위에 따라서 배당을 받게 됩니다(주택임대차보호법 제3조의2 참고).
본 사안의 경우, 2014년에 이사와서 재계약을 하고 살다가 2018년 11월에 임대인이 사망하여 상속권자에게 소유권이전등기가 완료된 상태에서 2020년 재계약시 보증금 2,000만원을 인상해주고 재계약을 하려고 하는 과정에서 문의하신 사항입니다.
임차보증금을 인상해주고 재계약을 하는 경우, 해당 주택이 상가주택으로 다른 임차인과의 사이에 권리관계가 복잡하게 얽혀있을 것으로 보이므로, 2,000만원을 인상해주고 계약서를 작성할 때 기존의 확정일자인을 받은 계약서는 보관하고, 인상분 2,000만원에 대한 별도의 계약서를 작성하며 계약서 상 특약사항으로 기존의 전세보증금1억 8,000만원에 기초한 재계약으로서 기존의 임차보증금에 대한 계약관계도 유효하다는 단서조항을 기입하고 계약서 작성 후 인상분에 대한 확정일자인을 받도록 하십시오.
이러한 절차를 거쳐서 계약서를 별도로 작성하여 확정일자인을 받을 경우에는 인상해준 금액만 우선순위가 밀리게 됩니다.
더 자세한 상담을 원하신다면 온라인 상담보다는 저희 기관에 직접 방문하셔서 상담을 받으시길 권유 드립니다. 저희 기관은 모든 상담이 무료로 진행되고 있습니다. 지방에 거주하고 계신다면 가까운 지역에 있는 무료법률상담기관을 안내 해드리겠습니다.
대한가정법률복지상담원은 지하철 5호선 신정역 3번 출구로 나와 나오신 반대방향으로 1분정도 걸어오시면 본 상담원 간판이 보입니다. 상담은 그 건물 4층에서 하고 있습니다.
작성하신 글 잘 읽어보았습니다.
주택임대차보호법에 따르면 임차인이 임차주택에 입주하고 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력을 행사할 수 있으며, 임차인이 대항력을 갖춘 이후에 임차주택이 매매, 증여, 상속 등으로 인하여 소유권자가 바뀐 경우에는 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하므로 전 소유권자가 체결한 임대차 계약이 승계가 됩니다(주택임대차보호법 제3조 참고). 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인이 계약서에 확정일자인을 받아놓는 경우에는 임차주택의 경‧공매 시 우선순위에 따라서 배당을 받게 됩니다(주택임대차보호법 제3조의2 참고).
본 사안의 경우, 2014년에 이사와서 재계약을 하고 살다가 2018년 11월에 임대인이 사망하여 상속권자에게 소유권이전등기가 완료된 상태에서 2020년 재계약시 보증금 2,000만원을 인상해주고 재계약을 하려고 하는 과정에서 문의하신 사항입니다.
임차보증금을 인상해주고 재계약을 하는 경우, 해당 주택이 상가주택으로 다른 임차인과의 사이에 권리관계가 복잡하게 얽혀있을 것으로 보이므로, 2,000만원을 인상해주고 계약서를 작성할 때 기존의 확정일자인을 받은 계약서는 보관하고, 인상분 2,000만원에 대한 별도의 계약서를 작성하며 계약서 상 특약사항으로 기존의 전세보증금1억 8,000만원에 기초한 재계약으로서 기존의 임차보증금에 대한 계약관계도 유효하다는 단서조항을 기입하고 계약서 작성 후 인상분에 대한 확정일자인을 받도록 하십시오.
이러한 절차를 거쳐서 계약서를 별도로 작성하여 확정일자인을 받을 경우에는 인상해준 금액만 우선순위가 밀리게 됩니다.
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상담접수시간은 평일 오전 10시-오후 4시, 토요일 10시-12시입니다.
법률구조법인 대한가정법률복지상담원
전화 : 02-2697-0155, 3675-0142,0143