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안녕하세요. 저는 1월20일 자로 중소기업 청년 전세 자금 대출 100%를 받고 이사를 온 사람입니다.
현재 제 상태는 확정일자와 전입신고까지 문제 없이 완료한 상황입니다.
다만 제가 걱정되는 부분이 있어 이렇게 글을 남기게 됩니다.
제가 대출을 진행할 당시 중개사에게서 제 계약이 진행되자 마자 집 매매가 이루어 질 것이다라고 알렸습니다. 계약은 새 임대인이 그대로 승계한다고도 안내를 했습니다.
기존 임대인은 해당 주택물에 대하여 융자가 있었기 때문에 융자말소를 특약으로 걸고 계약을 진행하였고 약속대로 잔금일에 모두 상환을 완료 했습니다. 그리고 해당 주택물은 매매가 이루어졌습니다. 매매가 이루어진 후 제가 등기부를 열람을 했는데요.
등기원인(매매) 2019년 11월27일, 접수 2020년 1월 20일에로 표시가 되어있었습니다. 매매는 이미 이루어진거 같더군요.
또 제 전세보증금은 구천만원인데 매매는 구천오백만원에 이루어졌다고 명시가 되어있더군요.
소유자도 XX개발자산관리주식회사로 되어있구요.
걱정되는 마음에 국토교통부에 공동주택공시지가 열람을 하여 보니 2019.01.01 기준으로 칠천칠백만원이더군요... 갭투자가 아닐까 하는 마음에 불안해졌습니다.
여기서 질문을 몇가지 드립니다.
- 현재 저는 확정일자와 전입신고를 마친상태이며 주택도시보증공사에서 보증을 모두 가입한 상태입니다. 위 등기부를 보면 전세가율이 95%에 육박하는데 만약 해당주택물이 경매로 넘어가면 그에따른 불이익이 저에게 올 수도 있나요?
- 소유자가 이전되면서 계약서를 따로 작성하지 않아도 괜찮은 걸까요?
- 애초에 주택도시공사와 은행이 이와같은 깡통전세에도 100% 대출을 해주나요?
걱정되는 마음에 이렇게 글을 남기게됩니다. 답변을 주시면 정말 감사하겠습니다.
작성하신 글 잘 읽어보았습니다.
주택임대차보호법에 따르면 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 보며(법 제3조 제1항 참고), 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다(법 제3조 제4항 참고)고 규정하고 있습니다. 또한 같은 법에서 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다(법 제3조의2 재2항 참고)고 규정하고 임차인의 우선변제권을 인정하고 있습니다.
본 사안의 경우, 임차인이 청년전세자금대출을 받아서 임차주택에 입주하고 전입신고를 하고 살다가 주인이 바뀐 경우로서, 임차인이 임차주택에 입주하고 전입신고 및 확정일자인을 받을 때까지 저당이 잡힌 것이 없으므로 안전한 권리관계라 할 수 있습니다.
질문하신 순서에 따라서 간략히 답변을 드리도록 하겠습니다.
1. 임차주택이 경매가 된다고 하더라고 선순위 저당이 말소가 되어 등기부상 저당이 없는 집으로서 임차인이 우선변제권 및 대항권을 행사할 수 있는 주택으로서 임차주택이 경매가 진행이 되는 경우 경매대금에서 1순위로 배당을 받게되며 부족한 금액은 경락인에게 대항권을 행사하여 반환청구할 수 있습니다.
2. 임차인이 임차주택에 입주하고 전입신고를 한 이후에 주인이 바뀐 것이므로 전 주인과 작성한 임대차계약관계가 임차주택의 양수인인 매수인에게 승계가 되므로 별도로 계약서를 다시 작성할 필요는 없습니다.
3. 청년전세자금대출요건이 지나치게 방만하게 운용이 되고 있는 것에 대하여는 주택도시공사와 은행에 몬의하도록 하십시오.
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