답변 드립니다.

주택임대차 보호법에 따르면, 임대인이 임대차기간만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차를 한 것으로 본다(제6조1항). 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다(제6조2항). 제6조제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고(제6조의2 1항) 임대인이 그 통지를 받은 때로부터 3월이 경과하면 효력이 발생합니다(제6조의2 2항). 그리고 기간의 정함이 없거나 그 기간을 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다(동법 제4조).  

따라서 상담자가 매입하기 전에 전소유자가 임차인에게 계약의 해지를 통보하지 않은 상태라면 임차인은 자동갱신을 주장할 수 있습니다. 그러므로 상담자는 매매로 인하여 임대인의 지위를 승계하는 것이므로 임차인의 권리를 보호해야 합니다.  

그리고 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다. 전2항의 규정은 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년내에 행사하여야 한다(민법 제575조)고 정하고 있습니다.

따라서 상담자의 경우 임대차가 있음을 미리 알고 매입계약을 체결하였으므로 매매계약을 해제할 수는 없고 다만 매도인이 매매계약의 조건(임차인의 퇴거등)을 이행하지 않음으로써 발생한 손해에 대해서는 전소유자에게 그 배상을 청구할 수 있습니다. 이는 임차인이 퇴거를 하지 않아 목적물을 인도받지 못하는 사실을 안 날로부터 1년내에 행사하여야 합니다.  

한편 임차인이 내년 3월에는 퇴거하겠다고 직접 밝히고 있으니 별도로 계약서를 새로 쓸 필요없이 임대인이 임대차계약의 해지를 통지하자 임차인이 스스로 3월에 퇴거하겠다고 하는 내용과 임차인의 퇴거시에 이사비용을 임대인이 지불하겠다는 내용을 특약으로 정함을 기재하고, 특약사항을 성실히 이행할 것을 약속하는 내용을 서면으로 작성, 서명 날인하고  공증을 받아두는 것도 한 방법입니다.    

추가로 임대차기간 만료전 6월부터 1월전에 임대차계약의 해지를 통보하고 기간만료일에 퇴거할 것을 구두로 요청하는 것으로 충분합니다. 다만 해지의 의사표시를 보다 분명히 하기 위하여 위 내용을 서면으로 작성하여 내용증명우편으로 보내게 되면 증거자료로 확보할 수 있습니다.

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